Excel vs. Ипотека

Автор - сказочный Д*****Б!
Эта тема заставила меня регистрироваться и таки накатать сообщение.
Без учета инфляции вся его математика идет лесом. Пришлось в той же самой табличке делать новую - с учетом инфляции.
Ссылка:
https://yadi.sk/i/bz-e-iYQ3EKHT7
На инфляцию завязано все: от роста цены на квартиру, до его годового пополнения депозита, коммуналка и аренда. Я еще денег кинул на ремонт - про него обычно все забывают при расчете ипотеки. Для примера я взял цифры официальной инфляции в России с 2002 года. Коммуналка - 15000 в месяц и далее инфляция, ремонт - 3,5 мульта (можно свои подставить), з/п - 300 тыр в месяц (меньше вряд ли дадут ипотеку)
И что получается?
Заплатил за ипотеку 41 мульт, с коммуналкой и ремонтом. Однако стоимость хаты составила уже 62 мульта. Так же растет вместе с инфляцией и зарплата, соответственно, так как выплаты фиксированные, то и при росте зарплаты высвобождаются денежные средства, которые при аренде не появляются из-за роста на величину инфляции аренды и пополнения депозита на инфляцию.
Арендуешь? Потратил 30 мультов и заработал 20 мультов на депозите (аж 10% - сказочные цифры! При этом я учел и инфляцию, т.е. пополнение депозита выше с каждым годом на величину инфляции, ведь зарплата растет вместе с инфляцией)

Вот тебе и чистая математика.

ВАЖНО! При другом темпе инфляции цифры будут другие.
Надо стараться прикидывать инфляцию в стране, чтобы хоть что-то понимать.
А вопрос ипотека/аренда больше относится к другой плоскости: сохранишь ли ты уровень достатка, чтобы оплатить ипотеку. Аренда тут, конечно, более простой вопрос.

з.ы. можно даж новую тему создать, "развенчание мифов ипотечной математики"

Это сообщение отредактировал MarkedOne85 - 21.02.2017 - 00:01

Скоро ни в каком не будет) Тут же тема была.. Про то, что Путин говорил об инфляции) Ве вокруг хаили, кричали, что пиздит) А ставочки-то падают! А что это взаимосвязано ни до кого не доходит)) Скоро будет 5-6% в банках максимальная ставка. В сбере может и до 4% дойти..

И не будет вам инфляционного обесценения тела ипотеки на 8% (а иногда и 15%) в год. И погашение ипотеки перестанет быть таким радужным.

остался маленький вопрос - где ссука плять столько платят чтобы банкам переплачивать миллионы?

У этого человека будет своя квартира.
У ТС нет.
Я тоже взял ипотеку в 2007. Все говорили что я мудак.
Сейчас мне завидуют.
Ещё Эйнштейн говорил о бесконечности человеческой глупости.
Автор сего опуса математику дальше 5 класса не учил.

Глядите ка, он наконец освоил эксел......воистину, нет покоя долбанутым.
Я сейчас разнесу всю вашу теорию об айсберг реальности
Д (довод)
О (опровержение)

Д - Для начала вводные данные. Я взял примерную стоимость 120 кв.м. недвижимости на вторичном рынке между ТТК и МКАД. 14 000 000 рублей.
О - Вы перепутали адрес форума, вам надо на Рублевку, там детям квартиры 120 квадратов за 14 лимонов берут, кстати откуда эти "примерные" данные? Почему не взять сразу хату на Арбате за миллион грина?

Д - Если внимательно посмотреть и подумать, то голая математика говорит, что выгоднее копить, чем брать ипотеку. Выгоднее снимать и копить, чем брать ипотеку. Посчитать можно не только для Москвы, но и для любого города России – законы математики и здравого смысла везде одинаковые.
О - А что выгодная математика говорит на то, что промудохавшись 15 лет по сьемным норам, потрахав мозги со съездами-переездами и общением с арендодателями (которые далеко не всегда милашки) вы в итоге окажетесь в новостройке и под старость лет вам придется еще и ремонт делать? Мало того, везде где вы будете снимать вы будете пришлым временщиком, ни соседей ни друзей толком, приехал, пожил, свалил. В итоге начал ты лет в 30 историю с накоплениями в 45 едешь и вливаешься в коллектив нового района и опять по новой, здоровья хватит?

Д - Четвертая таблица копирует вторую, только тут добавляются расходы на съем квартиры, которые вычитаются из суммы ежемесячного пополнения депозита.
О - Прикинь банки лохи, деньги берут у населения под 10% на 15 лет и за это время ни цены, ни аренда ни стоимость квартир не растет.

Вывод
Похоже автор школьник, учится в школе с математическим уклоном, сейчас видимо проходят MS Office. Беда в том, что никакой эксел не заменит реального опыта.
Ввиду отсутствия реального опыта и берутся эти расчета квартир по 15 лимонов на 120 квадратов.
Подозреваю, что толчком к расчетам послужил опыт удачно накопленных на мобило карманных денег.
ЗЫ
Покупал квартиру, делал ремонт, ипотеку не брал, брал "потреб" на не хватающую часть. Зная сейчас некоторые нюансы лучше бы взял ипотеку. Было бы дешевле. Но это актуально для относительно не дорогих квартир.
ЗЫ ЗЫ
Надо быть насмерть упоротым, что бы имея возможность платить полтораста тыщ ипотеки (ну или откладывать) планировать жить в квартире.
За 14 лимонов можно построить акуенный дом за несколько лет, скидывая по полтораста тысяч сразу на стройку а не в банк.

Где вы нашли 11% ?

Блядь... Ну вы хоть гуглить не ленитесь, прежде чем писать

http://www.banki.ru/products/deposits/depo...&amount=3000000

Хер ли там искать? ВТБ24, вклад на 90 дней, открытый через Телебанк, 7,2% годовых, от 100 тр. А за 10% у меня знакомые в Трасте держат на депозите.

Я приведу еще более простую. Вернее, упрощенную.

Выплата процентов по ипотеке больше суммы арендного платежа? - надо брать в аренду, остаток - в банк, копим.

Проценты по ипотеке меньше стоимости аренды? - берем ипотеку, накопить не реально.

Чувак, зря регился)) Я тебя расстрою, но долбоеб тут не автор))

Откладывать РЕАЛЬНО выгоднее. Проблема только в одном - беря ипотеку - ты берешь квартиру сразу.

Конечно, если квартира дорожает, это проблема. Если актив дорожающий, его лучше взять сразу, но! Квартиры уже давно НЕ дорожают. Например в мск была точечная застройка. Как расширили - было построено очень много площадей. Да по всем городам жилье дешевеет! Покупать в ипотеку дешевеющий актив? То еще удовольствие.

Да, жилье может получить второе дыхание из-за падающих ставок, это не отнять. Но если копить в активах они подорожают так-же (я не про вклады).

А теперь про инфляцию и растущую зарплату - если зарплата растет, вуаля! Можно больше откладывать! Неожиданно, правда? Растет ли стоимость квартиры с инфляцией? Как показали последние лет десять - НЕТ. Инфляция это собирательная величина. Это не значит, что все дешевеет или дорожает с этой скоростью. Что-то дорожает быстрее, а что-то не дорожает.

Да, бывают моменты из-за удорожания жилья, когда брать в ипотеку жилье будет выгоднее, но это если угадать на 15 лет вперед! Если вы не видите причин удорожания - смысла ее брать - нету. Тем более, накопив первоначальный взнос - условия будут лучше.

И это касается ЛЮБОЙ инфляции. Просто там будут другие цифры и, чем ниже инфляция, тем дольше срок. потому что при низкой инфляции - жилье просто будет дороже из-за ограниченного спроса.

Цифры какие-то заоблачные. Посчитал. У меня есть первоначалка 2 000 000р. Квартира двушка стоит 4 000 000р. Если я сделаю вклад своими 2мя млн. под реальные 7% годовых, то накоплю 4 млн. на покупку квартиры только через 11 лет. Я еще рост цен на недвижимость не учитываю. За то же время, т.е. 11 лет, снимая двушку за 26 000р. Я потрачу 3 500 000р. Получается за 11 лет я заработаю 4 000 000, а потеряю 3 500 000р. Да, я смогу купить квартиру затратив 3,5млн.р. но что мне мешает за эти 11 лет, уплачивая проценты по ипотеке потратить столько же денег и заполучить долгожданную квартиру, но СРАЗУ! А сколько плюсов, страховка, а вдруг что со мной случится?! Как расти детей в съёмной? Все эти переезды, поиски, конфликты с соседями. И самое главное я не учитывал рост цен на недвижимость и аренду съёмной, а платежи по ипотеке фиксированные. Получается ипотека для того, кто имеет около 40% и более на первоначалка очень выгодна. А для тех кто не имеет, ипотека вообще единственный шанс хоть как-то заполучить жилье. Поэтому весь расчет ТС можно выкинуть в мусорку, очень уж там все притянуто за уши.

120кв.м. охуеть. Аэропорт что ли?

Отправлено с мобильного клиента YAPik+

Ну и нужно быть сущим идиотом, имея три ляма на руках брать хату в 15 лямов. и еще платить так как хочет банк...хотя дяде платить наверное благорозумнее, там жеш нет переплаты))))))))))))))

Это что, ссылка в будущее? А вы читать не ленитесь? Нахер мне ссылка на сегодняшний вклад под 10%+?) Он мне совсем ни к чему, поверьте.

а если еще имеешь высокооплачиваемые халтуры...
и берешь ипотеку на стадии котлована
то арифметика другая.

переплатив 200000 процентами
заработал 1.1 млн на ипотеке

продаю готовое жилье и беру еще 2 квартиры.

9,5 % Банк Центр-Инвест, Ростов на дону

В ж..у такие "крайне продвинутые куркуляторы".

У меня был выбор - либо снимать жилье за 30 тыщ в месяц, либо брать ипотеку (деньги на первый взнос наскребли, но их тоже когда-то придется отдавать) - 35 тыщ в месяц на 25 лет.

В первом случае - никаких видимых перспектив улучшений в плане жилья и ЗП не предвиделось, во втором - свое жилье (хочешь, ремонтируй, хочешь, сдавай) и уверенность, что завтра тебя не выпихнут на очередную съемную хату.

Ощущения В КОРНЕ иные, жена радовалась просто до слез. Свои стены роднее как-то, что ли...
Думаю, многие меня поймут.

Я тебя расстрою: 15 лет достаточный срок для усреднения инфляции, даже на квартиры.

Ты кажется не понял про растущую зарплату, так как с ней растет и аренда. Если в % отношении аренда каждый раз так и будет 27% от з/п составлять, то ипотека постоянно падать, сумма депозита также растет на инфляцию, и % тоже самое сохраняется.

Тут вся фишка, как я и сказал, в инфляции. Ты уверен, что темпы роста инфляции упадут?

Это сообщение отредактировал MarkedOne85 - 21.02.2017 - 00:17

Всегда считал что ипотека это кабала и обман. Пока не родился второй ребенок и не появилось право на мат капитал.
Квартира ценой в 1 650 000. 650 собрал раньше, 400 мат капитал, 600 в ипотеку.
Ежемесячный платеж по ипотеке - 8 тысяч. Квартира сдаю за 10 плюс коммуналке.
ТС, что я делаю не так? С учетом что мат кап без ипотеки не реализовать.

Через 11 лет с ежемесячным пополнением в 30 тыр. будет 10250383.93

Внесенная сумма на счет будет 3960000.00

Сумма полученных процентов - 4290383.93

Берем депозитный калькулятор с капитализацией процентов, отмечаем ежемесячное пополнение и считаем. Это ставка 7% годовых.

Даже не стал читать.

Личный пример НЕ В МОСКВЕ.
Провинциальный городок 70 тыс. во Владимирской области, 100 км от Москвы.
5 лет назад (или 6?) купили с женой квартиру в ипотеку.

Площадь 67 квадратов, новый дом, монолит-кирпич, седьмой этаж.

Цена 2300000.

Продали машину, добавили накопления, сделали первый взнос 1200000.
Соответственно 1100000 взяли в кредит под 12% на 20 или 25 лет, не помню.

На сегодняшний день осталось выплатить около 450 тысяч всего.
Сильно помог материнский капитал после рождения сына, сразу 400к погасили, тем самым перераспределив проценты. Если сначала из 12000 десятку на проценты отдавали, то сейчас проценты только 3000, а остальное основной долг.

Платим по 12000 в месяц, вообще не напрягает, гасить раньше не собираемся, по графику осталось лет 6 вроде.

А по московским ценам на недвижимость, базара нет, ипотеку брать - проще сразу застрелиться.

Это сообщение отредактировал Пидорнадзор - 21.02.2017 - 00:27

тебя поймут только такие же малообразованные граждане, пускающие слюну на "затосвоя". все 25 лет квартира не будет "своей", в любой момент вас могут выкинуть на улицу и квартира в которой вы временно живёте является собственностью банка.

за 25 лет вы заплатите три стоимости этой квартиры! можно ли после этого назвать вас разумными?

Я не уверен, я знаю это. Они уже падают и ставки упадут. Можешь посмотреть ежемесячную инфляцию, увидишь, что она уже давно падает. Это не новость.

И у тебя в расчетах ошибка - сумма депозита будет расти не на инфляцию, а гораздо быстрее. Разница будет составлять ставка-инфляция. Например сейчас инфляция около 5%, недавно была сильно больше. Ставки при этом, ну вот писали, 7%. Значит эффективный прирост с учетом инфляции будет 2%. Но в следующий раз мы уже получим процент не на базовую сумму, а на нашу сумму + пополнение и +2%! Это поначалу кажется мало, но в течении нескольких лет эти 2% вырастают так, что на них можно жить)) В этом и фишка сложного процента. Когда ты берешь ипотеку - этот процент ты платишь банку. Когда ты копишь - этот процент ты платишь себе.

Все как в анекдотах про банки и евреев)) Почему бы все это не поставить себе на службу?)

ты делаешь не так то, что пытаешься натянуть свою историю на совершенно другую и делаешь это неуместно!

Снимал квартиру, платил 12 за двушку. Купил квартиру, 30%первоначальный взнос, плачу 14 за трешку. Тут и никакого экселя не надо.