Excel vs. Ипотека

Выложу и я свои цифры.
Покупал квартиру за 2,7 ляма. Первоначальный взнос 1,0. Брал в ипотеку под 10,4% сумму в 1,7 ляма на 25 лет. Выплаты на начальном этапе были 15980р (~16 тыс). За 25 лет я должен был бы выплатить 4,8 ляма... 4,8 (выплаты) - 1,7 (тело кредита) = 3,1 ляма ТОЛЬКО проценты.
Большим плюсом на тот момент было то что я жил у родителей и не надо было снимать жилье. Минусом конечно было то что я отложил деньги на ремонт и все остальное фигачил в досрочное погашение. Да, за то время и ЗП подросла и ежемесячный платеж уменьшился (я гасил в счет уменьшения платежа). В итоге, опять же не без помощи родителей, я закрыл ипотеку за 5 лет. Собственно переплата составила ~620 тыс.

Ну и чем ваши переезды 1 раз в 2 года отличаются от съемного жилья? Да ничем! Только номинально "плачу за свое". Но с тем же успехом могли бы откладывать.

Я 10 лет живу на съемной квартире. К слову сказать одной и той же (повезло с хозяевами). Стоимость аренды менялась все это время, но оставалась всегда чуть ниже рыночной.
К началу прошлого года накопилась сумма достаточная для покупки квартиры. Строящаяся, в пределах ТТК, сдается в этом году. Купил по ДКП, без всяких ипотек. Накопления по сути сделаны лет за 5, до этого с лишними деньгами был суровый напряг.

Сколько раз считал для себя, ипотека всегда выходила дороже накоплений.
Почему-то считающие выгоду ипотеки считают аренду, к примеру в районе ТТК за N-ную сумму, а потом хвастаются, что купили квартиру в ипотеку где-то в МО, совсем немножко за МКАДом и платеж всего-то немного больше аренды. Да вы сравните одну и ту же квартиру в одном и том же районе и классе жилья и в этом случае платеж по ипотеке будет раза в 2 больше аренды. С учетом того, что в этом платеже основная часть - проценты (плюс коммуналка, налоги и прочие расходы), то ипотека всегда окажется в минусе.
При равном расположении жилья в ипотеку и в аренду, аренда выигрывает.

У меня знакомый полдожил так депозит в какой то там гопстоп инвест, через пару лет у них лицензию забрали, вот он прыгал выдергивая в зад деньги.
Большие риски - большие проценты, маленькие риски - маленькие проценты. Это аксиома.

Тут дело в другом: в данный момент времени ставка пусть 14, которая сейчас из-за 5,38% инфляции. Если инфляция падает - падает и % по ипотеке, и % по депозиту. Тут как бэ для более верных расчетов надо брать и % ставку по депозитам разную по годам. А ставки упадут на ипотеку - вообще вселенский рай настанет.
Про сложные проценты я в курсе.
Инфляция упадет в этой стране? Щас вроде как 5,38. Вряд ли она снизится до 2-3.

Это сообщение отредактировал MarkedOne85 - 21.02.2017 - 00:42

Планируют до 4% по году. Пока получается, судя по ежемесячной. Дальше что будет не знаю. Ставка по ипотеке так-же упадет. Уже писал неоднократно, что для этого нужно было что бы отменили гос. субсидии на ипотеку. Вот их отменили. Теперь минимальная ставка на ипотеку в сбере 10,75% - ставки ползут вниз.

www.sberbank.ru/ru/person/credits/home

Но это только самое начало, субсидии только отменили. Но уже.. появляются ставки, которых раньше и не было. Думаю 7% по ипотеке это возможно в ближайшем будущем. Безусловно упадут и депозиты. Но стоит отметить, что в результате взять ипотеку будет желающих много и жилье подорожает. При этом аренда не увеличится! Потому что сверху давит инвестиционное жилье и "надежность" квартиры по отношению к другим вкладам. Сейчас сдача квартиры - примерно 3% в год с геморроем. Разве может быть так, что бы банковский вклад и сдача квартиры давала один и тот же процент? Нет. Банковский вклад считается менее надежным, значит при 3-4% на депозите квартиры будут приносить 1-2% годовых. Так вот, с падением ставок и увеличением стоимости жилья срок выплат и необходимых накоплений будет расти. Как результат - баланс снова переместится в сторону собственных накоплений.

Безусловно, если поймать момент, когда ставки уже низкие, а квартиры еще не подорожали - взять ипотеку будет выгодно. На этом можно будет заработать.

Это сообщение отредактировал Amok555 - 21.02.2017 - 00:53

Лютую хуергу придумала копипаста.
Раньше, 10 лет жил на съемном жилье. Каждый год арендную плату поднимали, говорили что цены растут на все. Начинал снимать за 9 тысяч, когда подняли до 30-ти съехал.
За все время пока снимал жилье ни разу не удалось накопить на первоначальный взнос. Если бы дали в ипотеку, давным-давно уже бы выплатил. Максимум что дали в банке, так это потребительский кредит, под 28%, с трудом закрыл.

Потом поступил умнее, купил землю, через три года продал, земля выросла в цене в 2,5 раза за три года, продал купил новый, дороже, и так далее.
Так надежнее, а связываться с банками - не хочу, хватит с меня, завязал.

Да в первую очередь нужны не деньги, а мозги. Ибо ситуации бывают разные. Кому действительно реальнее и выгоднее поужаться с расходами и терпеливо копить деньги, отлаживая на депозит те же 30 000 - 50 000 в месяц и купить хатку без ипотеки. Другим выгоднее ипотека, ибо плата за аренду не позволяет еще что либо откладывать, а жить просто тупо больше негде, как арендовать. Но есть и альтернативно одаренные, как мой сынок, который с бабой живет в отдельной квартире , купленной мною, но по настоянию бабы взявший ипотеку, что бы если что , баба могла оставить наследство своему взрослому сынку...Так что, у нас свободная страна - каждый дрочит, как он хочет.

Моя бывшая жена недоразумение настаивала на том, чтобы снимать квартиру, причём офигительную, двухкомнатную, в дорогом районе. На мои слова, для чего кормить какого-то барыгу, если можно деньги, которые будут отданы барыге в течении 5 лет, собрать, положить в банк под проценты, и купить свою квартиру в неплохом районе. Тем более, что у меня не самая маленькая квартира в центре столицы имеется (с советских времён). Начала закатывать истерики, что так нельзя, что хороший человек разрешил пожить в его квартире, что ей надо прямо сейчас и немедленно, и что пять лет ждать не собирается...(истерика)...ля, ля, ля...
Короче так и не дошло до неё, что снимать квартиру, имея где жить - это верх дебилизма. Её аргумент был такой: это не её квартира, значит она тут не хозяйка, и делать ничего не будет, а если снимать квартиру, то это будет её квартира, хоть на некоторое время, но её. Прошло 5 лет с момента, когда предложил свой вариант. Давно бы купил квартиру ещё одну, если бы она не просрала все деньги (тайком от меня) на салоны красоты каждую неделю, самые дорогие овощи-фрукты зимой, поездки на историческую родину в глухую деревню с подарками типа кухонного комбайна, мультиварки, телевизора, пароварки, мясорубки... Да, не скрою, я лошара, что сказал, что если деньги очень будут нужны, чтобы брала их только в крайнем случае. Оказалось, что для неё, не подровнять кончики волос в салоне красоты - это просто катастрофа, а если увидит вчерашний салат из самых свежих овощей, эксклюзивно доставленных в самый дорогущий магазин из Испании и Мозамбика, то его надо срочно отправить в помойку, и для еды он не пригоден.

Это сообщение отредактировал tursun33 - 21.02.2017 - 01:01

Как можно тайком(!), в течении 5 лет проебывать деньги?

И да, если она хочет что-то прямо сейчас, пусть даже съемное, тратить деньги тайком - очень вероятно, что у нее планы на жизнь немного отличаются от твоих.

Так-то оно так, но Ваша математика упирается в современные российские реалии. А в этих реалиях я в 2008 году закупился в далеко недешевом магазине на 3000 и меня чуть не с салютом на кассе провожали и дали скидочную карточку постоянного покупателя. Те покупки я еле домой допер тогда. А вот недавно сходил в магазин и оставил там за раз 5000, причем магазин как бы дешевле и купил я меньше.
А еще в конце 90-м или 91-м дядька у меня взял кредит на дом, закупил материалы и тут союз развалился. Так он буквально с одной зарплаты в 92-м этот кредит погасил, правда потом долго строился. Так что еще неизвестно что будет через 15 лет, т.к. за последние 15 лет у нас уже пару раз дефолт был.
И да, чем доступней будет ипотека тем быстрее будут расти цены на жилье, и если ВДРУГ государство расщедрится и сделает 3% ставку по ипотеке, то уже на следующий день когда вы радостно побежите покупать себе новую квартиру - цена на нее будет уже раза в 3-4 дороже и все что вы не отдадите банку вы отдадите жадному продавану ибо чудес на свете не бывает.

Капитан Очевидность говорит о том, что те, кто может выложить сразу три лимона и после этого платить ежемесячно по восемьдесят тыр- ипотеку , скорее всего, брать не будут- им она не нужна. Они подкопят и купят квартиру, максимум, в рассрочку.
Берут ипотеку оттого, что жить негде вот прямо сейчас, и денег особо нет при этом свободных. Не от хорошей жизни

Это сообщение отредактировал GrustOK - 21.02.2017 - 01:09

Я вообще писал, что без учета инфляции, все эти расчёты - мусор)
При низкой инфляции брать ипотеку менее выгодно, но в 4% я не верю, а уж тем более в течение 15 лет. Такой трэш в стране, а ты хочешь, чтобы 15 лет 4% было.

Изначально условия задачи - полная ересь.
Можно, конечно, попробовать глянуть % по ипотеке на 2002 и компаундированием цены узнать и т.д. и прикинуть, кто в выигрыше остался, но влом.
А так: простым счетом % по ипотеке в сравнении с арендой все равно ничего не узнаешь, и выдавать это за правду - глупо.

В том-то и дело, что ТС приводит сухую математику, а сколько подводных камней связано с отсутствием собственного жилья...
Начнем с того, что без прописки ты будешь платить штраф. И всем похуй, что у тебя жилья нет. И ты как бы нахуй никому не нужен прописанный на съемной квартире, вдруг ты родишь кого и пропишешь рядом с собой, будет хозяину веселуха 18 лет.
Хаты дорожают, а бабки обесцениваются.
Дальше продолжать нет смысла, ибо слишком много поправок надо внести в таблицу.

Я скажу так, не надо гнаться за квадратурой, сначала копите минимум и берете комнату. Пока копите на следующие квадраты, ваша комната вместе с капиталом тоже дорожает. Бабло должно крутиться, иначе это просто бумажка ©Я.

Лютый подкаблучник, одна штука.

Да и инфляция сожрет быстрее чем проценты набегут.
А при ипотеке инфляция заёмщику только во благо.

Да не мусор) Зависит и от депозита, а точнее разницей между депозитом и инфляцией. Важны все 3 значения - ставка по кредиту, ставка по депозиту и инфляция) И там смотреть что выгоднее. А ну и рост жилья. То что показал ТС - это не прям конкретный расчет, но этот расчет хотя бы дает понять глубину заблуждений о том, что копить бессмысленно. Чем дольше срок - тем выгоднее копить. Как базовый расчет и теория - вполне себе норм.

На самом деле, это касается не только Москвы и не имеют значение суммы, возможности их выплаты как и стоимость квартиры и их аренда, в пропорциональном смысле одинаковы.
Тоже миллион раз пересчитывали и ни разу не получалось выгодно. Чуть дольше, но своя без ипотеки, или сразу своя но долго и очень дорого.
Для провинции где все дешевле, есть еще нюанс.
Знакомому долго далдонили брать иптеку, типа лучше платить 20 косарей в месяц за свое, чем 13 за чужое. Какой сюрприз оказался, когда обязаловкой оказались 25,5 а не 20. Никто не считает комуналку, которая при вычите с сьемных, показывает реальную выплату а при ипотеки, нужно добавлять чтобы понимать реальную обязаловку.

а если бы не закрыл ипотеку за 5 лет, а платил бы 25 лет?

мы же не говорим про те случаи когда гораздо раньше ипотека гасится, мы говорим про депозит пополняемый и ипотеку исходя из целого срока.

а ты считай как бы было через 25 лет, 1 млн первоначальный взнос за квартиру и + 4,8 выплаты и получил бы, что за квартиру стоимостью 2,7 ты заплатил бы по факту 5,8 млн и цена квартиры наверняка бы осталась на том же месте что и в начале ипотеки.

теперь выгодна ипотека при таких исходных?

Средний срок ипотеки в РФ 5-7 лет. Нахуя считать 25 лет если в подавляющем случае люди закрывают ипотеку гораздо раньше?

В этой стране копить изначально вообще бессмысленное занятие)

Да ну, не говори глупости) Я так и купил себе квартиру и еще осталось)

Вопрос не в том, что ипотека плохо, как явление, в СССР тоже можно было кооператив купить. А в том, что жадность и колониальная экономика у нас в стране. У знакомого в Европе ипотека под 1.24%, по буквам один точка двадцать четыре процента! И все довольны, потому как Центробанк пиздит по рукам коммерческие банки за завышенные ставки, тем что просто перестаёт вливать через эти банки деньги в экономику. И похуй, что местная валюта просела на 40% за последний год, все думают в местных деньгах, а у нас все, в том числе и правительство говорит в рублях, думает в долларах

Ебатека зло, конечно, проценты безумные, у меня сейчас за 10 дней 4 тысячи добавляется и это ещё немного, на самом деле. Насчёт копить, думаю, нереально. Во-первых, немногим доступен аскетизм при наличии "тумбочки". Во-вторых, в нашей стране сегодня деньги, а завтра фантики, что в случае рублевой ипотеки намного выгоднее.

Выводы абсолютно правильные, вот только все остальное подкачало. Ипотека - не выгодно и вообще зло, согласен, но депозит тут ни при чем. И из расчетов автора это прямо не следует. Если совсем кратко - автор забыл что иногда у нас бывает инфляция (а случается она, сколько я себя помню, у нас каждый год). Она полностью съедает весь положительный эффект депозита (ставка по депозитом практически во все года ниже инфляции и существенно), даже хуже - ты просто теряешь деньги на самом деле. Они на депозите тают потихоньку. Положишь на тот депозит пять тележек с продуктами и будешь докладывать 15 лет в год по одной. Но достанешь потом не 20 тележек, а сильно меньше. При этом аренду квартиры тебе потихоньку поднимают вместе с инфляцией, но выплаты по ипотеке с каждым годом падают соразмерно инфляции. Так что не все так плохо как автор нам тут рисует. Ну и он еще до кучи опровергает свои слова своей же картинкой. "Динамика роста цен на недвижимость от РБК на самом деле показывает" следующее: какой год ни возьми, а через 15 лет квартира будет стоить дороже в 10-20 раз (с учетом инфляции примерно в 2,5-5 раз). И даже если взять любую пятилетку из графика, то видно что ни в какой момент квартира через 5 лет не стоит дешевле чем покупалась бы 5 лет назад(это правда без учета инфляции, но за большие промежутки времени цена наверстывает потерянное во всех локальных кризисах). В целом цена идет вверх все время, несмотря на отдельные проседания. График там заканчивается маем 2016, но сейчас на самом деле уже с осени цена опять ползет вверх. Вобщем, можно все выкладки автора аккуратно пересчитать, прикинуть как быть, стоит ли брать ипотеку (не стоит), что использовать вместо депозита (инвестиции), но это уже отдельная большая тема.

Интересная дискуссия. В гейропах лишь ок. половины квартир находятся в частных руках, остальная масса муниципальная и половина населения всю жизнь арендует жилье. В России уже 94% жилья прихватизирована. И именно в этот момент принимается закон, что начиная с 2020г счастливые обладатели квартир будут платить за ВСЕ и в полном объеме, что связано с их жильем. Ой как весело будет товарищи!! Привлекательность собственного жилья, равно как и ипотеки в следующие десятилетия будет неизменно падать.

Это сообщение отредактировал Nemoomen - 21.02.2017 - 02:06