Покупаем квартиру в «сталинке». О чем молчат продавцы?

Дома сталинской постройки когда-то считались элитной недвижимостью, сейчас они тоже имеют множество поклонников и почитателей. Несмотря на то, что возраст домов давно уже перевалил за полвека, большинство из них до сих пор сохранились очень хорошо, так как при строительстве их не экономили и строили добротно, на века.

14 фото via

Вот неполный перечень достоинств «сталинок»:

1. Просторные комнаты с высокими потолками. У комнат замечательная «кубатура», в них много воздуха. Летняя жара переносится легче, поскольку нагретому воздуху есть куда подниматься. Даже в самое жаркое лето в квартире «можно жить» под простым вентилятором (без кондиционера).

2. Большое разнообразие планировок. Дома не были типовыми как, скажем, «хрущевки». Это дает возможность выбрать квартиру с «изюминкой», например, с несколькими кладовками, окном в ванной комнате или вообще с «черным ходом» в другой подъезд!

3. Большой простор для перепланировки квартиры. Да, это непросто и затратно, но лучше, когда такая возможность есть, чем когда ее нет (как в панельных домах).

4. Толстые стены обеспечивают хорошую шумо- и теплоизоляцию. Летом толстые кирпичные стены нагреваются гораздо медленнее, чем панельки, а зимой лучше держат тепло.

5. Почти всегда просторные лестничные площадки - очень актуально при переезде. А еще там можно, например, оставлять коляски или велосипеды и они при этом не будут никому мешать (попробуйте разместить велосипед на тесной лестничной площадке в «хрущевке»!). Вопрос сохранности, естественно, зависит от контингента, живущего в подъезде.


6. Географическое расположение. Даже если это не центр города, в районе со «сталинками» почти всегда имеется развитая инфраструктура - транспорт, магазины, садики, школы, поликлиники и т.д.

7. Поскольку в доме относительно немного квартир, как правило, не возникает проблем с парковкой автомобиля.

Есть и недостатки:

1. Большой возраст дома и связанные с этим проблемы - изношенность коммуникаций, состояние проводки в том числе общедомовой, кровли, «усталость» самого здания. Это может обернуться крупными затратами при ремонте, так как вслед за одними проблемами почти всегда тянутся другие.

2. В подавляющем большинстве «сталинок» нет лифта, а учитывая высоту этажей, подъем по лестнице на 4-5 этаж потребует гораздо больше сил, чем, скажем, в «хрущевке». Особенно актуальна проблема в период перевозки урожая с дачи :)

3. Такие привычные вещи как балкон или лоджия в «сталинках» встречается гораздо реже, чем в современных домах. Балкон если и есть, то очень маленький. Лоджия – вообще явление исключительное, но уж если она есть, то скорое всего это будет полноценная мансарда!

Это о недостатках. Есть еще ряд особенностей, о которых надо знать, если вы решили приобретать жилье именно в этих домах. О них поговорим подробнее...

Сталинки для «трудовой элиты» и «простых рабочих» – совершенно разные дома

Со словом «сталинка» обычно ассоциируются монументальные дома на центральных улицах города с красивыми фасадами, арками, колоннами, лепниной, шпилями и прочими архитектурными изысками. Иногда они образуют целые кварталы и в этих кварталах до сих пор чувствуется дух советской эпохи в хорошем смысле этого слова.

«Дом со шпилем» в Дзержинске на проспекте Чкалова – обычный жилой дом, являющийся достопримечательностью города

«Сталинки» условно можно разделить на «жилье для элиты» и «жилье для рабочих». Деление очень условное, тем не менее...

«Номенклатурные» и «директорские» сталинки

Это те самые помпезные здания, стоящие на центральных улицах и формирующие их архитектурный облик. Подобные дома в основном строили для «элиты» - партийных работнков, директоров, ведущих инженеров, передовиков производства, ученых, людей творческих профессий.

Высшая категория жилья – «номенклатурные» дома. Они строились для высшей партийной элиты, ученых, писателей, заслуженных деятелей культуры и искусства.

«Номенклатурная сталинка» – жилой дом на Котельничской набережной в Москве (фото из Интернет)

Квартиры даже по нынешним меркам шикарные – светлые и просторные, как правило, не менее 3 комнат (иногда их количество доходит до 7 и более, включая комнаты для прислуги с отдельным «черным» входом в квартиру).

«Серый бусыгинский дом» в Нижнем Новгороде – одна из достопримечательностей Автозаводского района. Построен в конце 30-х годов для руководства и передовиков производства Горьковского автозавода. По сути, это архитектурный ансамбль из несколько домов, объединенных в замкнутый контур. Внутри – большой благоустроенный двор, детский сад и особая атмосфера – спокойная и неспешная.

В конце 50-х – начале 60-х годов в целях удешевления строительства руководством страны была дана установка на борьбу с архитектурными излишествами. Таким образом, дома сохранили «сталинскую» планировку, но лишились внешних декоративных элементов. Такие дома иногда называют «ободранными сталинками».

На заднем плане «ободранная сталинка». Нижний Новгород, проспект Кирова.

«Рабочие» сталинки

В 30-х годах неизбежно возникала проблема – куда селить простых рабочих? Ведь их было гораздо больше, чем передовиков и директоров. Проблема решалась двумя способами:

1. Часть «элитных» квартир была отдана под коммунальное заселение. На сегодняшний день коммуналки выглядят как пережиток прошлого, но они до сих пор существуют!

2. Для простых рабочих строились дома попроще - 3-4 этажные «коробки» безо всяких архитектурных излишеств. Квартиры, как правило, небольшие, иногда в них даже отсутствовала ванная комната, а кухня имела размер от силы 5 квадратных метров. Сейчас в такие квартиры умудряются устанавливать сидячие ванны или душевые кабины, отгораживая угол от без того маленькой кухни.

«Сталинка» для простых рабочих, Нижний Новгород, проспект Кирова

Подобные дома можно встретить, наверно, в любом городе. Внешне они похожи на «хрущевки», но у них крупнее окна и меньше балконов (или вообще отсутствуют, как на фото). Такие дома иногда называют «кировки», но чаще всего в объявлениях пишут «сталинка».

В отличие от номенклатурных и директорских «сталинок» качество постройки у «кировок» изначально было хуже, так как они возводились как временное жилье для рабочих в 30-е годы. Конечно не настолько временное, как бараки, но к моменту наступления коммунизма планировалось эти дома заменить на более комфортное жилье. Вот и сейчас эти дома стоят и ждут, когда наступит коммунизм :)

В «рабочих сталинках» почти всегда деревянные перекрытия. По планировкам возможны разные варианты – от крошечных однокомнатных квартир в 20-25 квадратных метров до вполне просторных «трешек»-коммуналок.

Есть вполне неплохо сохранившиеся «кировки», но их, к сожалению, немного. В основном это жилье пребывает в предаварийном и аварийном состоянии. По этой причине желающих избавится от таких квартир много, а цены на них относительно невысокие. Состояние почти всегда полу- или полностью убитое. По сути, это потенциальный неликвид – продать квартиру в «кировке» непросто, даже если она с хорошим ремонтом.

3. Малоэтажные дома в 1-2 этажа. Эти дома чаще всего расположены не на центральных улицах, а в глубине кварталов. Также их можно встретить на периферии больших городов и в рабочих поселках. Дома строились по типовым проектам и предназначались для рабочих промышленных предприятий. Для их строительства не требовалась дорогостоящая строительная техника, требования к квалификации строителей также были невысоки, многие дома строили военнопленные (поэтому их иногда называют «немецкими домами»). Подвальные помещения часто отсутствовали. Также в таких домах могли отсутствовать ванные комнаты. Перекрытия использовались деревянные, стены – либо из шлакоблоков, либо из кирпича, но внутри полые. Эти полости засыпались шлаком. В настоящее время двухэтажные дома, построенные в 50-х годах уже практически полностью исчерпали свой ресурс и идут под снос.

Дома с деревянными перекрытиями

Деревянные межэтажные перекрытия могут присутствовать как в «рабочих», так и в «элитных» домах сталинской эпохи. В первую очередь нужно ориентироваться на год постройки. В тридцатые-сороковые годы подавляющее большинство домов строились с деревянными перекрытиями. В начале пятидесятых годов соотношение было примерно 50/50, ближе к шестидесятым «сталинки» почти все строились уже с железобетонными перекрытиями. А потом их строить перестали, поскольку им на смену пришли более простые и дешевые типовые «хрущевки».

Ремонт пола в в доме с деревянными перекрытиями (фото из Интернет)

Чем плохи деревянные перекрытия?

1. Огнеустойчивость - самый главный недостаток. Если в какой-то квартире пожар, есть риск, что выгорит весь подъезд (а то и дом целиком).

2. Протечка труб тоже не несет ничего приятного – мало того что есть риск пролить всех нижних соседей до первого этажа, так потом перекрытия еще будут долго просыхать, вполне вероятно появление плесени.

3. Звуко/виброизоляция - вы будете хорошо слышать, как ходят соседи сверху. При ходьбе по полу может раскачиваться мебель и звенеть посуда. Если рядом проходит трамвайная линия, то при каждом проезде трамвая будет ощущение землетрясения, особенно на нижних этажах. Однако деревянные перекрытия лучше заглушают звуки, не связанные с топотом и передвижением мебели, например, разговоры соседей, звук работающего телевизора.

4. Ограничение нагрузки на перекрытия – при попытке установить что-то тяжелое (большую ванну, например), есть риск, что перекрытия проломятся и эта ванна вместе со всем содержимым провалится к нижним соседям. Ведь дерево боится влажности, а в ванной комнате она традиционно высока.

5. Возможность прогиба перекрытий. Из-за этого на потолках крошится штукатурка, а полы приобретают вогнутую форму.

6. Ограниченные возможности в плане ремонта и выравнивания пола. Бетонную стяжку делать нельзя, слишком большая будет нагрузка. Единственный разумный вариант - сухая стяжка и поверх нее листы фанеры.

7. Дерево подвержено гниению, в нем могут завестись жуки-древоточцы и прочая нежелательная живность. Учитывая возраст домов, вполне возможно, что срок годности перекрытий подходит к концу. Ремонт межэтажных перекрытий в многоквартирном доме - сложное, трудоемкое и затратное мероприятие.

8. Сложности при покупке квартиры в ипотеку. Раньше банки не давали кредиты на покупку квартиры в доме с деревянными перекрытиями. Сейчас такое возможно, но сумма страховки будет существенно выше, нужно быть к этому готовым. Это также затрудняет продажу квартиры, если вдруг такая необходимость возникнет.

Чем хороши деревянные перекрытия?

Объективных преимуществ деревянных перекрытий перед железобетонными я не вижу.

Кто-то утверждает, что в домах с деревянными перекрытиями "легче дышится", но я скептически отношусь к этому утверждению. Дышится легче скорее из-за высоких потолков - нагретый воздух всплывает вверх и когда высота потолков 3-3.5 метра, ему есть куда всплывать. Материал перекрытий к этому прямого отношения не имеет.

Дома с коммунальными квартирами

В далекие 80-е годы мне удалось пожить в коммуналке. Мне тогда было лет 7-8, но впечатления остались на всю жизнь.

Кухня в коммунальной квартире (фото из Интернет)

Коммунальные квартиры, как оказалось, даже сейчас не редкость. Я в этом убедился, когда в процессе поиска квартиры в «сталинке» регулярно сталкивался с объявлениями типа «продаю комнату в коммуналке».

Что плохого в соседстве с коммунальными квартирами? Самое главное – риск соседства с весьма специфичным контингентом. Не спорю, что есть коммунальные квартиры, в которых живут порядочные люди и в квартире царит идеальный порядок, но вспоминая свой пусть и детский, но опыт проживания в коммуналке, возвращаться к такой жизни не хочется. Прежде всего это был рассадник всякой нечисти - тараканы, муравьи, клопы, иногда крысы из подвала. Никто из соседей по коммуналке с ними бороться не спешил, поэтому они были регулярными гостями в нашей комнате, несмотря на все усилия по борьбе с ними.

«Домашние животные» и «комнатные растения»

Увы, но в старых домах велик риск повстречаться с такими представителями животного мира как тараканы, муравьи, клопы, мыши, крысы. Растительный мир, точнее, царство грибов может быть представлено плесенью. Фотографии из эстетических соображений приводить не буду :)

Тараканы и муравьи есть очень во многих домах, причем, тут играет роль скорее не возраст дома, а количество в нем «запущенных» квартир, в которых грязь, антисанитария и ремонт не делается десятилетиями. Но самая жуть начинается, когда эти квартиры покупают и новые хозяева начинают делать ремонт. А капитальный ремонт в квартире, как правило, начинается полов. Когда полы вскрывают, весь зоопарк, мирно живший под половицами, начинает расползаться по всему дому.

У нас такая проблема была – тараканы приходили из вентиляции и сквозь щели между трубами (в доме до нашего заезда меняли стояки, а дыры не заделали). Проблема решилась запениванием всех щелей, вставкой мелких сеток в вентиляцию и обработкой всех возможных мест обитания насекомых мелком «Машенька» – она очень дешевая и отлично помогает от тараканов и муравьев.

Мелок «Машенька» – стоит дешево, действует эффективно!

Более радикальный и действенный метод — скинуться всем подъездом, а лучше домом, и провести дезинсекцию, но как показывает практика, это просто не реально. Всегда найдутся те, кто не захочет этого делать, из-за чего процедура теряет смысл.

Как определить по внешнему виду дома наличие «запущенных» квартир?

Просто посмотрите с улицы на окна в доме. Как правило, если в квартире затевается ремонт, делается замена окон на пластиковые или новые деревянные. Наличие большого количества старых окон, явно требующих замены – плохой признак, свидетельствующий о том, что в доме могут присутствовать «проблемные» квартиры. Еще можно зайти в подъезд и посмотреть, нет ли старых деревянных дверей в квартиры. И, естественно, никто не отменял возможности поговорить с жильцами дома.

Отсутствие балкона

Если в современных домах отсутствие лоджии или балкона скорее исключение, то в «сталинках» это совершенно обычное явление. Когда мы выбирали квартиру этот факт сначала несколько остудил наше желание покупать квартиру в «сталинке». Но потом мы решили трезво поразмышлять на эту тему.

Балконы если и есть, то далеко не во всех квартирах и очень маленькие

Для начала вышли на свой балкон и посмотрели, чем он занят. На 80 процентов это были совершенно ненужные вещи, которые было просто жалко или лень выбрасывать, остальные 20% – это «сезонные» вещи. Вентилятор, искусственная елка, лыжи. При наличии в квартире кладовки среднего размера вполне возможно разместить в ней все нужное при должной организации пространства. А для ненужных вещей есть либо свалка, либо «Авито».

А теперь попробуем найти плюсы в отсутствии балкона.

1. В комнате светло. Как оказалось, балкон или лоджия, особенно застекленные заметно крадут свет.

2. В комнате свежо даже в жару. Летом застекленный балкон или лоджия превращается в парник и открывать дверь чтобы проветрить комнату категорически не рекомендуется.

3. Нет балконов – нет курильщиков. У нас в прежнем доме была извечная проблема – курящие соседи, причем со всех сторон. Стоит открыть дверь на балкон, буквально через 5 минут на балконе закуривает сосед (либо с одной, либо с другой стороны) и дым идет к нам. Сейчас мы живем в доме без балконов (по крайней мере в непосредственной близости от нас) и у нас окна открыты целыми днями, никакого табачного дыма нет.

Таким образом, отсутствие балкона – не такой уж критический недостаток, как принято считать и при желании в этом можно найти реальные достоинства.

Квартира с готовым ремонтом «въезжай и живи»...

Даже если квартира покупается уже с ремонтом, не факт, что этот ремонт так хорош, как кажется на первый взгляд. За внешним лоском может скрываться множество подводных камней и они становятся явными, только когда прежние хозяева съедут.

1. Дыры в стенах там где раньше висели полки и стояли шкафы. Причем, иногда они выдраны «с мясом», то есть, с кусками штукатурки. Чтобы привести стены к нормальному состоянию, придется эти дыры заделать, а заодно переклеить обои (или выполнить покраску).

Старые хозяева, как правило, не особо заморачиваются, чтобы сохранить стены ровными, демонтируя настенные конструкции (фото из Интернет)

2. То же самое касается плинтусов. Даже если они сохранились нормально, лучше их снять и убедиться, что под ними нет очагов плесени. Ну и заодно как следует пройтись пылесосом и обработать средством от насекомых.

3. Обои со временем выцветают. Там где стояла мебель или висели картины на обоях остаются темные невыцветшие пятна. Опять приходим к необходимости переклеивания обоев.

Комната после сдирания обоев – зрелище удручающее (фото из Интернет)

4. Напольное покрытие – даже если оно на первый взгляд выглядит прилично, не известно на чем оно лежит. Попробуйте пнуть пол, если звук гулкий, то скорее всего под ламинатом лежит фанера, прикрученная саморезами к старым доскам. Со временем такой пол будет рассыхаться и скрипеть. Еще одни возможные грабли – вместо фанеры на пол иногда кладут листы ОСП (так получается дешевле), но из-за того что ОСП пропитана специальной смолой, ее запах может чувствоваться в квартире и выветривать его бесполезно.

По возможности вместо ОСП лучше использовать фанеру (фото из Интернет)

5. Кривизна стен, полов и потолков. Когда строили «сталинки», особо не заморачивались на том чтобы стены были идеально ровные. Если в вас проснется перфекционист и вы захотите, чтобы в квартире все было параллельно и перпендикулярно – запасайтесь терпением и мешками со штукатуркой, работы будет очень много!

5. Состояние кухни и санузла. Важно, чтобы расположение раковин, ванной, унитаза, газовой колонки соответствовало техническому плану квартиры. Если не соответствует, то должна быть документация, подтверждающая законность переоборудования.

6. То же самое касается перепланировки комнат. В «сталинках» возможностей для перепланировки много и этим часто пользуются. Если небольшая перепланировка (например снос стенных шкафов) не требует никаких согласований, то снос и установка стен должны быть согласованы с органами местного самоуправления.

Иными словами, если в объявлении написано «ремонт не нужен, въезжай и живи», 100% что ремонт все равно будет нужен, хотя его объем и стоимость не будут такими заоблачными, как в полностью «убитой» квартире, но тысяч 100 все равно надо закладывать.

Подводя итог
Все выше перечисленное – мой личный опыт, который, возможно, кому-то пригодится. Как выяснилось, поиск квартиры на вторичке – занятие не из простых, но весьма захватывающее. Мы смотрели квартиры практически во всех типах домов, но именно «сталинка» нам понравилась больше всего.

Выводы такие:

* Ухоженная квартира в «сталинке» – очень комфортное жилье. Тихо, тепло, просторно. Рядом с домом, как правило, есть все что нужно – транспорт, магазины, садики, школы и т.д.

* «Сталинки» по качеству строительства намного лучше современных новостроек эконом-класса за сопоставимую стоимость. Естественно, это при условии, что дом качественно обслуживался и в нем проведен капитальный ремонт. Нормативный срок службы домов – от 150 лет, на наш век точно хватит.

* «Сталинок» много, но не все они одинаково хороши. Время беспощадно, на состоянии дома сказывается его возраст. Нужно тщательно выбирать, отдавая предпочтение поздним «сталинкам» с железобетонными перекрытиями.
Лучше избегать домов с деревянными перекрытиями, так как велики риски нажить себе проблем.

* Ремонт в «сталинке» – удовольствие дорогое, нужно быть к тому готовым. Можно хорошо сэкономить, выбирая квартиру, в которой уже поменяна проводка, трубы, батареи, окна. Такие варианты встречаются не так уж и редко и стоят они не намного дороже «запущенных» квартир, в которых надо менять все.

Вот собственно и все, что я хотел рассказать.

Главный обман сталинок и хрущевок состоит в том, что их не строил ни Сталин, ни Хрущев, а совсем другие люди...

Сталинки, сталинки... Вот квартиры студии- клоповники с туалетом по среди комнаты это да! Путинки в 15 м2 в ипотеку на 15 лет - это шик и блеск!

Это сообщение отредактировал RUSSR - 22.08.2021 - 21:06

Отличный пост. Прочитал с интересом. Спасибо.

Jus, поощрите сотрудника миской риса.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Ага, блядь, ремонт там сделайте хоть раз. Охуеете и проклянете всё на свете.

10 лет прожил в "сталинке" с уже бетонными перекрытиями. Очень хорошо. Всё что описывает автор верно - износ труб и проводки, кривейшие стены - все правда. Но я бы, были бы деньги, купил бы снова.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Вы задрали своим "флудом"!
Я только попросил сообщить об окончании!
Что за предупреждения? Вас чем-то обидели?

Комментировать ничего теперь не буду.
Хотя имею огромный опыт проживания и владения подобной жилплощадью и много чего могу рассказать.

Уйду я от вас, наверное.
:)

ещё один обиженный отметился.
Тебе-то что не так, несчастье?
:)

Размещено через приложение ЯПлакалъ

А накуя же покупал то? Они всех " бетонок " переживут.

В некоторых "сталинках" между слоями пола было около полуметра. А так как там была вентиляция для того чтобы деревянные полы не гнили, то люди использовали эти пол-метра как погреб.

И да, насчёт стен тоже неверно - прямее, чем в хрущёвках.

Не не не не, плавали знаем, делать ремонт в сталинке своими руками, нафиг надо, но кстати у меня знакомые сделали детям в комнате надстрйку, вверху коровать, внизу комната, получилось шикарно.

Размещено через приложение ЯПлакалъ