Рынок жилья скоро рухнет-2

После прочтения темы Рынок жилья скоро рухнет. Ипотеки недоступны. Чем хуже рассрочка с продавцом с обременением?

Сколько людей - столько и мнений по поводу рынка жилья, о котором разные заинтересованные лица рассказывают диаметрально противоположные вещи.

Одни клянутся, что рынок вот-вот рухнет, ибо ипотека стала недоступной а живых денег ни у кого нет. Другие бьют себя пяткой в грудь и готовы дать руку на отсечение, что недвига никогда и ни при каких обстоятельствах не просядет, по крайней мере - в разы.

Вставлю пять копеек из личного житейского опыта и того, что наблюдал своими глазами с 2004 по 2009 годы в одной временно недружественной стране.

До 2015 года я проживал в бывшем городе-герое Киеве. В июне 15-го эмигрировали с семьей в Новороссийск, за несколько лет прошли сложнейший квест по получению гражданства, живем пока ещё на съемной квартире.

Вот как развивались события в Киеве с момента первого майдана 2004 года.

Средненькая однушка в Киеве с конца 90-х стоила от 5 до 10 тысяч долларов (во все времена и поныне там недвижимость покупают, продают и считают в долларах США). Речь, разумеется, не о Крещатике и не об элитных районах.

Двушка стоила примерно 7-15 тыс, трешка - 12-20 тыс и так далее.

Когда в период президентских выборов в 2004-м Ющенко захватывало власть, в страну было завезено невероятное количество американских денег. На эти деньги, собственно, и был сделан весь шахер-махер, в результате которого случился третий тур и Ющенко сел в президентское кресло.

После выборов поток денег не иссяк и на этих деньгах и начали твориться чудеса на рынке недвижимости. Причем, на рынке труда тоже произошло заметное оживление, зарплаты в Киеве выросли - и в гривневом исчислении, и в валютном. Казалось бы - вот оно счастье и процветание. Банки выдавали кредиты налево и направо, абсолютно на всё - от потребительских на технику, кредитов наличными без залога и справок, до автокредитов и ипотек.

Народ, пребывая в эйфории от успеха оранжевого майдана и под влиянием зомбоящика, в котором сосед лихо подкатывал на новой тачке и рассказывал, что денег ещё не платил, а уже катается, массово рванул в банки брать халявное бабло. Хотя кредиты в большинстве своем выдавались валютные.

Рыночек отреагировал на увеличение спроса и цены рванули вверх. Летом 2005 года однушка стоила уже от 30 тысяч. Ближе к зиме за убогую хату на окраине столицы просили уже 50к вечнозеленых.

В период с 2006 по 2008 минимальная цена однушки на вторичке выросла до 120 тысяч долларов США. На первичном рынке 1-комнатные квартиры на окраинах продавались от 140 тыс. Квартиры в центре и в элитных районах стоили от 300 тыс и до бесконечности

Риелторы купались в деньгах, застройщики прикуривали от стодолларовых, банки подсчитывали будущие прибыли от огромного количества кредитов, выданных под залог купленного или строящегося жилья.

На любые сомнения в адекватности людей, покупающих откровенное дерьмо за огромные деньги - поступал уверенный и обоснованный ответ - Недвижимость всегда дорожает! Вон Сосед взял хату в ипотеку в 2006-м всего за 70к, а сейчас такая стоит уже 130. Никогда в жизни не случится такое, чтобы квартиры вдруг стали дешеветь!

Внезапно.

Наступил сложный для мировой экономики 2009-й год. Мировой финансовый кризис. Огромный поток валюты, заливавший Украину в течении 4-х лет кряду, внезапно иссяк.

Ни с того, ни с сего в украинской экономике начались трудности. Пошли волны урезания зарплат, сокращений штатов и закрытия предприятий. Спустя полгода даже те, у кого были аварийные накопления, вдруг осознали, что платить по кредитам нечем.

Банки перестали выдавать кредиты, поскольку по имеющимся кредитам пошел вал неплатежей. Рынок перенасыщен дорогущим жильём, спрос равен нулю, ибо денег ни у кого нет, а условия ипотечных кредитов внезапно стали не то что невыгодными, а попросту неподъемными.

Рыночек начал реагировать. Мантра "Жилье всегда дорожает!" держалась в сознании людей ещё почти год. Потом вдруг случилось так, что однушку уже нельзя продать даже за 50 тысяч, поскольку денег все равно ни у кого нет. А на носу уже президентские выборы 2010 года. Ближе к выборам средняя цена однушки упала до уровня 30 тысяч долларов. И количество реальных сделок было ничтожным, зачастую речь шла о сложных схемах перепродажи кредитного жилья с целью избавиться от неподъемной ипотеки или существенно снизить платежи.

Приход к власти Януковича в 2010-м принес некоторое оживление на рынок недвиги, так как западноукраинским вуйкам, заполонившим Киев в 2005-м, стало некомфортно там жить при новой власти и они потянулись обратно. В Киев заезжала новая элита - донецкие, которым надо было обустраиваться в столице. Установилась кое-какая стабильность, просуществовавшая до конца 2013 года.

Дальше вы знаете.

Мой армейский сослуживец в 2008-м собирался продать тещину однушку в говенном месте за 134 тысячи баксов. Такую сумму ему обосновали в агентстве. Правда, покупателя так и не нашли. А он был свято уверен, что если выставить за 120 - то улетит за полчаса. Я с улыбкой советовал ему продать и купить на эти деньги что-то в Европе. Но он упрямо хотел всю сумму полностью, чтобы не продешевить.

Через год я спросил у него - продал он хату или нет. Он покряхтел и матом сказал что он идиот и что сейчас за те 120 тыс мог бы купить квартиру на Крещатике.

Я не претендую на роль прорицателя или аналитика, просто рассказал, как в одной отдельно взятой стране в течении года напрочь сломалась мантра "Жилье всегда дорожает!". Она же "Недвижимость никогда не будет дешеветь!".

Одно могу сказать с уверенностью - на пике цен надо не покупать, а продавать.

Все верно.

У нас такие цены в 2005 году были.

Это сообщение отредактировал Max04 - 26.10.2024 - 19:51

Последнее предложение правило брокеров.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

залетели на хаях, а прокатились на чем?

Главное правило брокера, вовремя выпрыгнуть в окно.

так вот наступил этот пик уже, конкретно сейчас, или нет?

Уже продали. В 2023-м шестнадцатиэтажка на стадии "получено разрешение на строительство" была продана за 2,5 месяца. Сейчас достраиваем. Почти все квартиры во второй секции тоже почти проданы. А вот от строительства 3-й и 4-й секций - отказались, будет там крытый паркинг.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

эта мантра работает только потому, что вкладываться, на пост-советских просторах, крестьянину больше некуда.

Это сообщение отредактировал Libre - 26.10.2024 - 19:50

Уже прошёл.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

А как мне - простому работяге - узнать о том что пик уже наступил?

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Задним умом все сильны.
Но большинству присуще почивание на лаврах. Помню эйфорию 2006-го. Всем казалось, что лафа никогда не кончится. Люди брали сумасшедшие кредиты для покупки недвижки в надежде заработать на росте. Чем это закончилось, уже многие стали забывать, а молодежь и вовсе не в курсе.
Посмотрим от какого «черного лебедя» пузырь лопнет в этот раз.

Ну не знаю, у нас сейчас цены почему-то взлетели до небес. Почти как в Москве, наверное

Херня это всё... Вот Краснодар. В 2022 году девелоперы в Краснодаре возвели 5,9 млн кв. м, что на 1,4 млн кв. м, или 32,1% больше, чем годом ранее. В 2023 г. - уже построили больше, чем в 2022-м!

Рынок стоит, но скворечники лепят миллионами кв. метров. И цены растут! Застройщик может позволить себе, чтобы построенный дом стоял годами, но ни на копейку цену не снизит... Ибо изначально цены на жильё взвинчены искусственно до небес.

Такая же ситуация в моем райцентре. Многоэтажки строят только 2 конторы. Они - в сговоре. Квартиры почти не продаются, но цены не падают! Могут себе позволить за год ваще ни одной хаты не продать, но цены - снизить - ни-ни!

Лично я не особо силен в рынке недвиги, но сдается мне суть немного не в мировых тенденциях а в банальщине.

В некой стране был сбалансирован бюджет и приток-расход денег. Но случилась война и на ее содержание пошли деньги. Кубышка и прочие непредвиденные расходы. Предположу напечатанные деньги. По некоторым косвенным признакам война подходит к концу. Излишек денег вымывается с экономики дорогими ипотеками и и недвижкой и дорогими машинами. Вы много знаете воинов, что после войны вложились в образование или свое дело? Но скорее всего много купит машину или квартирку... Так думаю.

И всё таки она вертится падает

Это сообщение отредактировал о0о - 26.10.2024 - 20:01

Есть ещё одна простая, но жизненная истина:

"Рыночная цена товара - это не та, сумма, которую нарисовал на ценнике продавец, а то количество денег, которое готов заплатить реальный покупатель"

Девелоперы могуn ввалить в строительство сколько угодно собственных или заёмных средств. Построить тысячи квартир и домов. Продаваться это жильё станет тогда, когда совершать такие покупки позволит уровень доходов заинтересованных лиц. Или тогда, когда ценник будет подкорректирован с учетом нынешней покупательной способности населения.

Это сообщение отредактировал Lewi2005 - 26.10.2024 - 20:08

Похоже они бегут по тем же граблям, что и китайцы чуть ранее

Написано красиво но за 60 лет моей жизни в России ничего не дешевело.
Или дорожает на 100 руб. а потом дешевеет на 1 руб.
Но это нельзя назвать подешевело.

недавно говорил с одним знакомым строителем ген. подрядчиком. Открыли кредитную линию на 600 млн. на строительство дома, то есть могут в любой момент взять любую сумму до 600 и процент начисляется помесячно на эту сумму. Были времена, когда на этапе котлована продавалось до 60% дома и кредит закрывался в первые полгода и всем было хорошо. Сейчас дом сдан, продано меньше половины, застройщик является счастливым обладателем 50 квартир и долга перед банком в 270 млн. А процент капает!
так что история про то, что нераспроданные дома могут стоять годами, это что-то странное. Даже если строили на свои, деньги по факту заморожены, не работают, даже не в банке под процент лежат, это плохо...

Ничего у нас не подешевеет. Никаких законов рынка не существуют.
В цивилизованных странах, этот самый «рынок» работает в интересах определенной группы лиц. Как захотят , так и будет.
В России же не работает вообще ничего. У нас работает только одно правило- кто кого наебёт.
И в нашей стране можно ждать только одного- куда кривая вывезет)

Как председатель чрезвычайного комитета диванных аналитиков не могу не высказаться по данному вопросу.

На мой взгляд, для недвижимости наше правительство приготовило идеальный шторм. После 3 лет идиотизма льготной ипотеки цены на квадратные метры взлетели почти вдвое, что свидетельствует об обычном надувании цен. На данный момент на цену квадратного метра действуют следующие силы:

Снижение:

1. Цены исскуственно раздувались за счёт льготной ипотеки. Хвала Иштар, безумие закончилось, спрос и цены возвращаются к нормальным показателям.
2. Лавинообразное снижение количества мамкиных инвесторов. В отрасли перестали крутиться случайные деньги безумных товарищей. Все меньше инфоцыган с призывами брать по 5 квартир в ипотеку и платить с их сдачи.
3. Застройщики за четыре года понастроили туеву хучу малопривлекательных квадратных метров, их надо распродавать. А спрос снижается и снижается.
4. Благодаря мамкиным инвесторам, начинается волна банкротств, что увеличит количество предложения на рынке.
5. Экономика, несмотря на бравурные заявления правительства, падает. Санкции вносят свою коррективу, что снижает спрос.
6. Общее снижение количества людей. Покупателей всё меньше и меньше.

Повышение/удержание позиций.

1. Невероятная тупость продавцов, которые ГОДАМИ продают свою бабушкину квартиру втрое дороже, чем рынок.
2. Привычка сохранять деньги в квартирах.
3. Спрос в мск и спб за счёт регионов.
4. Инфляция. Гребаная инфляция грозит обесценить деньги, взвинтив цены, в том числе, и на квартиры.

Вывод: грустно. Население перетекает в СПб и мск, оголяя регионы. Они пустеют. Мы, как страна, распадемся, если ничего не поменяется. Но правительство старательно делает все, чтобы не заподозрить в способности управлять страной. Жаль, очень жаль.

Прочитал. Поучительно.
Но не для россиян. После того, как в России на рынке недвижимости цену объектов стали считать в рублях, просадки рыночных цен на квартиры в долларах случались не раз. Но россияне этого даже не заметили, потому что "зарплату в рублях получают".

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Застройщики строят за кредиты по плавающим ставкам, зависящим от выполнения ими определенных условий перед банками. Например должен быть постоянный приток средств на эскроу счета.

Т.е. ты взял кредит например под 8% построил дом, но ты же хитрожопый и ничего не продаешь, ждешь раздутия пузыря, а тут хуяк ставки выросли и банк говорит знаете товарищи в договоре пункт такой то написано то-то, поэтому теперь для вас ставочка 25%, поэтому либо вы разгружаете свой баланс по любым ценам либо мы больше денег вам не дадим и вы обанкроитесь.

Вобщем стадия принятия пока не наступила и еще полгодика они будут барахтаться, но если к середине 25 года ставки не начнут снижаться, то думаю застройщикам пизда при таком подходе.

Ты, сцк, ебобо? Смысл читать твои литературные потуги (я не стал), когда ты 2х кратный (!!! Карл!!!) разброс цен делаешь! У тебя что 5, что 10, что 7, что 15 - разницы никакой. Чёртов гуманитарий? Батон стоит 50 или 100р. Пачка сигарет 100 или 200. Бенз 60 или 120. За коммуналку то ли 7, то ли 14т.р. З/п 70 или 140т.р. Путевка в Турцию 100 или 200т.р. Машина в автосалоне то ли 1,5, то ли 3 млн. Квартира 10 или 20 млн.

вот если бы у тебя была своя квартира твой совет можно было бы принять к сведению, а так нет смысла