Рынок жилья скоро рухнет-2

Доказать сговор банкиров, застройщиков и риелторов - чрезвычайно трудно.

Но запросто можно доказать слабое знание элементарной математики и отсутствие финансовой грамотности у тех, кто готов брать большие деньги в кредит под 21% и выше.

Хотя разные там молодежные, семейные, сельские и прочие льготные ипотеки вроде как идут по заниженным ставкам (если вообще ещё выдаются), но в законодательстве прописана возможность увеличения ставки банком в случае отсутствия государственного финансирования для компенсации банку потерь от применения льготной ставки. А случиться такая неприятность может с любым банком (вернее - с заемщиками этого банка) и в любой неожиданный момент.

А по полной ставке платить полторы сотни тысяч в месяц - попробуйте-ка.

Откройте кредитный калькулятор и рассчитайте стоимость кредита, например, в 5 миллионов на 5 лет при ставке 21%
Ежемесячный платеж 135 267 ₽
Сумма кредита 5 000 000 ₽
Переплата 3 116 020 ₽
Общая сумма займа 8 116 020 ₽

Те же 5 миллионов но на 10 лет дадут следующий результат:

Ежемесячный платеж 99 966 ₽
Сумма кредита 5 000 000 ₽
Переплата 6 995 920 ₽
Общая сумма займа 11 995 920 ₽

На 15 лет будет:

Ежемесячный платеж 91 531 ₽
Сумма кредита 5 000 000 ₽
Переплата 11 475 580 ₽
Общая сумма займа 16 475 580 ₽

Как говорится, осилить такую финансовую и моральную нагрузку смогут не только лишь все. Мало кто может это сделать. © Педалик

Это сообщение отредактировал Lewi2005 - 26.10.2024 - 20:56

В августе пришел к застройщику за покупкой, насчитали мне больше, чем было на сайте. Пытался через менеджера раскрутить на скидку. Для морального принятия решения мне не хватало пары процентов. Хер, что скинули. С тех пор смотрю на их сайт, за 2 месяца цены уже раза 4 повышались на несколько процентов. Судя по сайту, количество квартир не только не уменьшилось, но и увеличилось (видимо скинули те, что резервировали). Спрашивается, и какого хера было жать 2% на сложном рынке, когда перед тобой горячий покупатель?

По итогу купил у другого застройщика, значительно дешевле и лучше (дом уже построен, в отличии от первого варианта со сдачей через год), который мне дал такую скидку, как я захотел и рассрочку без процентов на 13 месяцев.

Всему свое время. Я работаю над этим. Собираю денежку, размещаю под хороший процент на сберегательных счетах. Примерно через год сумма процентов станет больше, чем стоимость аренды квартиры, которую я сейчас снимаю.

График ипотечных платежей предлагает мне 26 месяцев платить ежемесячно сумму процентов больше, чем сумма ежемесячного погашения тела кредита. И только потом проценты в платеже станут уменьшаться, а погашение тела расти.

А значит - для меня выгоднее ежемесячно не гасить конские проценты по кредиту, а наоборот, пополнять свой вклад и получать с этих денег проценты от банка.

Стоимость аренды с 2020 года существенно не выросла, а стоимость квартир и размеры платежей по ипотеке - выросли в разы.

Полтора миллиона на сберегательном счету под 15.5% годовых компенсируют мне затраты на аренду. При этом свои доходы я не отдаю банку на погашение, а напротив, пополняю и увеличиваю свой банковский счет.

Это сообщение отредактировал Lewi2005 - 26.10.2024 - 21:06

Писал как-то, что себестоимость жилья в смете 40 тысяч руб. м2. А продают по 120 тысяч. Один дом продали, еще два можно строить, они себя окупили полностью, постоят 100 лет, пока не продадут.

Я нехрена в этом не понимаю, ХЗ как все это устроено...
Но я живу в этой(с некоторыми нюансами конечно) стране с 1979 года. И опираясь на опыт, могу сказать.
1. Квартиры никогда не дешевели. Может в долларах и была какая та разница и были какие то коррекции +- пару процентов. Но квартиры всегда прут вверх. В лучшие(или худшие, смотря для кого) моменты квартиры не дорожали или дорожали не быстрее инфляции.
2. Все кто ждал, что "рынок схлопнется", что цены" не могу бесконечно расти вверх"... проиграли.
3. Иногда те кто брал ипотеку даже выигрывали по цене.
4. Все кто брал ипотеку не в рублях и не смог быстро отдать, очень... очень сильно проиграли.
5. Квартиры всегда(с 2000 года как минимум) стоили так, что были не по карману обычным людям. (Но их все равно покупали, по сложным цепочкам и с помощью родителей)
Это просто факты, делайте с ними, что хотите.
Про "пузырь" и про "квартиры за такую цену больше никому не продать", "не продано 50, 80, 90% в новостройках" я слышал раз 20 от авторитетных источников которые грамотно и с достоверными фактами подтверждали свои слова... а через год а то и раньше пробивался очередной психологический максимум.

1. На какой перспективе смотреть? Если от 7 лет и дольше, то лучше всего недвижимость в нашей стране.
2. В валюте действительно просадка по недвижимости имеет место быть. Но с валютными инструментами инвестирования тоже тот ещё геморрой.
3. Вложиться в недвижимость зарубежом - это геморрой её обслуживать и разбираться в этом рынке.
4. В нашей стране два варианта для широких масс сохранить деньги (валюта, но тут мировая инфляция тоже деньги сжирает) и недвижимость. Так как абсолютное большинство других вариантов сохранить накопления не имеет, то недвижимость (особенно если её с умом искать) всегда будет в цене.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Ожидаемо.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

"олег за всё берётся смело
всё превращается в говно
а если за говно берётся
то просто тратит меньше сил "

этот стих характеризует идейных вдохновителей и реализаторов "льготной ипотеки", последствия:
- жилье хуй купишь
- лимиты исчерпаны
- вторичный рынок в жопе
- покупателей нет
- цены в космосе
- в залоге у банков куча первички, которая если просядет - вкладчики банков получат хуй
- жилье хуй купишь


а всего то надо быть, а не казаться. то есть жить по средствам, да ну херню несу, согласен

Стройку будут тащить до последнего,на этот локомотив завязана масса процессов,снабженцы,поставщики,кучи голодных строителей таджиков.
Прекращение стройки это как остановить домну.Рухнет целая цепочка,а в конце цепочки банк лишится денег.
Однако застройщику сейчас выгоднее тупо сидеть в депозитах под 20 процентов,чем строить.Поэтому даже в Москве и Питере неизбежна заморозка проектов и банкротства смежников.
Но самое удивительное и радостное будет потом.Когда государство железной рукой деноминирует рубль и держатели депозитов начнут выходить из окон.

Открыл олх цены на квартиры в Киеве на скрине, больше 100к стоят новостройки.
Можно купить двушку в пределах города и за 20к долларов

Это сообщение отредактировал fama1990 - 26.10.2024 - 22:52

Забыл ещё сказать, почему кредиты стало неподъёмными, их выдавали по хорошей ставке только в баксе. В гривне 21-26%, а в боксе под 10%. И в баксе их гребли. Доллар по 4 гривны, кайф. А потом при юще гривна прыгнула к 10 за доллар. А зарплата нет. Это если бы сейчас взял миллион в кредит, но в какой-то момент он резко стал 2,5 миллиона. А это совсем другая история. В 2012 году наша двушка стоила 27000$ в Кривом роге, а когда уехали через пару лет после майдана упала до 8-10$.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Если кто тут ебобо так это ты . не будем говорить про путевки которые могут в зависимости от даты поездки условий проживания и расположения отеля отличатся по цене в несколько раз но и та же фигня с домами где квартира на 3 этаже с окнами во двор будет отличаться от последнего этажа с видом на трассу и текущей крышей

А пруф у вас имеется на утверждение, что банк может поднять ставку по действующему ипотечному договору?

Тогда твои советы по недвижимости сродни советам подростка сына отцу насчет качественного удовлетворения половых потребностей матери.

Нихрена не дешевеет, только безумный рост. У меня слово "дешевеет" и однокоренные с ним уже выпадают из лексикона, как невостребованные.

Так убитая вторичка на окраине и новая хата в центре наверно как раз так и будут отличаться. Хотя обе однушки.

ТС в своем анализе упустил основной фактор, влияющий на рынок недвижимости.
А именно саму потребность в жилье, т.е. спрос. Чтобы оценить спрос можно воспользоваться статистикой по средней обеспеченности населения жильем.

В 2021 году в России она достигла 27,5 квадратных метров на человека, что является вполне приличным показателем на фоне других стран, например это больше чем в Польше. Но до развитых стран нам еще строить и строить, так в Великобритании - 35, Японии - 39, Германии - 46, США - 68 квадратных метров.

Так что думаю до затоваривания рынка бесконечно далеко, а неудовлетворенный спрос огромен. А значит неудовлетворенный спрос по экономической теории будет разгонять цены.

Вообще кредит - это зло. Никогда не брал деньги взаймы.
Ибо неизвестно что будет завтра. Большой риск.
На западе берут жильё в кредит.
Потом работа обанкротилась, или зп упала. Не могут платить по кредиту.
Тогда банк забирает жильё, выкидывает на улицу.
Забирает отданные зарплаты за кредит. Бизнес банкиров.

А что в Рф? Не было кредитов. Все неимущие вкалывали 2 смены и экономили на еде - копили на жильё. В баксах разумеется.
Если накопил, то покупаешь. Никаких рисков будущего.
Дешевле вдвое На нулевом цикле - вначале застройки.
Оплачиваешь застройщика, потому застройщику нафиг капитал.
Было полно застройщиков. Конкуренция.

С 2006г придумали ипотеку. Запретили нулевой цикл.
Можно покупать только готовое жильё через банк.
Банк стал брать ещё столько же за услугу - цену квартиры.
Цена скакнула в 2 раза сразу.
Застройщики без капитала обанкротились.
Остались лишь несколько крупных застройщиков, образовали сговор, подняли цену вдвое. Конкуренция пропала.
Цена скакнула ещё в 2 раза.

Толстосумы увидели - жильё дорожает в разы.
'Жильё только дорожает, в цене всегда'.
Скупили остатки жилья, чтоб потом продать спекульнуть.
На фоне этого сверх-спроса цена жилья скакнула ещё в 2 раза.

Конечно многие глупые обрадовались - можно завтра въехать в нов-квартиру.
Стали брать жильё в кредит.
Но многие не были приучены вкалывать 2 смены и экономить на еде.
Стали неплательщиками. Банк выкидывает их на улицу. Бизнес банкиров.
Кризис? Ещё больше неплательщиков.
Тогда на грани лопания - и банки и вся финансовая система.

А люди с готовыми деньгами? Одинаковы готовые и обещанные деньги?
Бред. Офигели. Не покупать же жильё, вдруг подорожавшее в 6 раз валютно.
Потому С 2006г слиняли из Рф - дешевле купить жильё за границей. У них же готовые деньги - могут выбирать где жить.
Итог запрета ноль-цикла и внедрения банк-ипотеки - капиталы людей слиняли из Рф. С людьми. В Рф стали сверх-цены, потом выкинутые на улицу неплательщики.
На рф-рынке надулся пузырь-МММ жилья. Многократный.
Рф-жильё стало дороже всего мира.
Некоторые стали продавать квартиру в Москве, линять даж в Токио, покупать квартиру больше там. Или линять в Австралию, за эти деньги покупать виллу с большим виноградником.
Этот пузырь не очень сдулся поныне. Иначе банки обанкротятся.

Банки, ТЭК, телеком, стройку и IT государство будет защищать до самого конца.

Писал уже.
Рассуждающие о неминуемом и длительном снижении цен на квартиры почему то совершенно не учитывают, что предложение, по крайней мере первички, гораздо более эластично, чем спрос.
Даже при снижении населения страны.
Если посмотреть фундаментальные показатели по России, то ввод жилья не успевает за его выбытием в категорию аварийного. Это в Москве может жилой фонд более или менее свежий, в регионах ещё полно даже "сталинских" двухэтажек с деревянными перекрытиями, они доживают последние годы, почти вдвое переходов ресурс. Дальше просто сгниют и обрушатся перекрытия, ремонт невозможен. Более того, ещё много в регионах и совсем уж рухляди, деревянных двухэтажек первой трети 20 века.
Идём дальше. Население, говорите, падает? Так то оно так, но вот люди не перестали хотеть разъехаться (ведь ещё остались малосемейки, квартиры из общаг и т.д), мигранты начали покупать нижний сегмент эконом-класса около пригородов мегаполисов (с учётом количества детей - условия льготные), деревня и мелкие городки продолжают ехать в города. С учётом цен на стройку - кто то и из старых частных домов хочет в квартиру. Поэтому спрос стабильный и никуда он не денется.
А вот предложение на первичке - явно эластичное. Застройщик (ну кроме там монстров типа ПИК) в регионах - разве не может не строить? Может конечно, он пересидит ставку, строить ему найдется что и без МКД. Так они и сделают, возьмут паузу, создав дефицит нового жилья.
Нынешний стоп ипотеке - наоборот в чем то выигрыш для строительного рынка, потому что риск "пузыря" уменьшится, люди доплатят ипотеки на старых условиях, а на новых плохих никто и не возьмёт пока.

Получается, ты тратишь проценты на аренду квартиры. Значит твой депозит не растет или растет только за счёт дополнительных вливаний в тело. Большие проценты вечными не будут, ну пусть ещё год и пойдут на снижение.
Что будет с ценами через год?
Упадут или нет?
Да никто не знает.
Если упадут - ты на коне.
Если не упадут или вырастут, то ты снова в пролете.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Статистика штука мутная если не уточнять, что именно считают. Вполне может быть что в эту самую обеспеченность какой нибудь гнилой дом пятистенок построенный без фундамента в глухой деревне после войны в котором доживает одинокая бабка посчитан как 60 квадратов жилья. А соседний пятистенок в котором прописан внук этой бабки, и который стоит брошенным уже лет 20, потому что внук давно снимает в Москве посчитан ещё как 60 квадратов.

Плюс волшебные владельцы домов "строю на всю котлету в ебенях а потом живу в двух комнатах а остальные закрываю чтобы не топить" свой вклад в статистику тоже вносят своими 250 квадратов на двоих.

Так что неудовлетворённый спрос на пригодную для жизни недвижимость в пригодных для жизни местах может оказаться несколько выше чем по официальной статистике. А в всё сами знают каком регионе так и еще выше.

Это у вас от полного непонимания как формируются цены на недвижку сейчас. Минимальный потолок устанавливает банк, у которого открыт эскроу счёт застройщика. Ниже неё застройщик скинуть не может. При этом банку похер продадутся ли квартиры и насколько это быстро произойдёт. Банк зарабатывает на другом и даже если застройщик разорится банк свою прибыль получит.

Это информация к размышлению для верующих в то, что щас на рынок пойдут квартиры за бесценок от застройщика потому что не покупают.

Короче все как обычно, рынок рухнет, все плохо будет, не покупайте жилье.
Тем временем цены не снижаются даже при столь заградительных ставках.
Аренда и вовсе, все вверх и вверх прет, останавливаться не особо планирует.
Просадка рынка будет, вероятнее всего, до 15% в новом году и то есть опасения, что даже такого падения может не быть.
Но что рынок рухнет, как тут многие расписывают, не а, не думаю я так. А просадка, увы, компенсируется достаточно быстро. Инфляцию никто не отменял.
Плюс автор считает в баксах, что несколько нерелевантно, ведь далеко не все переложат средства за проданное жилье в доллары, думаю таких меньшинство будет. Большинство в рублях хранить на депозитах, дай Бог, будет, а то и просто на карте.
Опять же расчеты в рублях идут. Бакс показательный пример того, как цены не особо то и меняются, с годами, учитывая курс. Но и только.

Ради интереса, что за два ЖК, где ценники разнятся значительно, при том, что первый уже сдан, а второй еще нет? Да еще первый не просто дешевле, а еще и лучше?