Ипотека. Личный опыт использования.

я кратенько выше написал, но людям влом читать буковки, им надо же что бы все и сразу

Досрочное погашение? А если новостройка и не на кого расчитывать? На что ремонт делать и мебель приобретать?

Если говорить гидрографически, то Волга впадает в Каму

вот тут вы в корне не правы
государство ввело ипотеку значит создало экономическое побуждение(принуждение)
какой вариант ?
муниципальное жилье

Верю. Но меня это не устраивает. Больше ни какой ипотеки.

Как из человека сделать существо, существующее от одной выплаты до другой. Как легализовать нетрудовой доход ,, через ипотеку.

Поверь друг, она у меня тоже первая и последняя.

Работаю в недвижимости.
70% сделок - ипотечные. Люди с наличными в текущие времена - редкость. В основном с продажи своей квартиры.

Первый взнос в среднем - 500тыщ - 1млн.
Варианты с рассрочкой как правило не рассматриваем, так как цена на квартиру у многих застройщиков становиться базовая, а она на 10%-20% выше чем при ипотеке, да и по времени всего на 2-3 года. Застройщики хотят деньги сразу, а в рассрочку включают инфляцию + возможные риски.

В итоге мы часто используем ипотеку как как аналог рассрочке или возможность купить квартиру, параллельно продавая свою.
Платят по 15-20 лет только последние дауны, в 90% случаях срок сокращается на 50%-60%.

Средняя текущая ставка 11%-12%. Это довольно высоко, хотя в сладкие нефтяные года она была выше 13% и все не парились. Но это вопрос не к банкам, а к Набибулиной и Улюкаеву. В их ведомстве ставка ЦБ - 10%. Жаль что не как в Европе.. В Дании недавно была отрицательная ставка и банки еще и доплачивали заёмщикам... Но Россия никогда экономикой не славилась, нефть продавали, танки строили, на том и жили...

Сбербанк стараемся не предлагать - ужасное обслуживание + нет возможности сокращать срок. А так ВТБ, СПБ, ХМБ, Возрождение.

Можно ругать ипотеку за переплату и невыгодность сколько угодно долго. В любом случае другого инструмента при покупке жилья на текущий момент в России не нету.

Люди кричат, руководствуясь опытом прошлого времени, когда банки всячески ограничивали или вообще запрещали досрочное погашение при аннуитетных платежах. Позже так делать банкам запретили на законодательном уровне.

вот, кому интересно, две таблички.
Первая - кредит 100 тыс. выплаты ежемесячные 10 тыс, ставка 17%
Месяц Долг Процент
1 100000 1416,666667
2 91416,66667 1295,069444
3 82711,73611 1171,749595
4 73883,48571 1046,682714
5 64930,16842 919,8440526
6 55850,01247 791,20851
7 46641,22098 660,7506306
8 37301,97161 528,4445979
9 27830,41621 394,2642297
10 18224,68044 258,1829729
11 8482,863414 120,1738984
12 -1396,962688 -19,79030474
т.е. спустя 12 месяцев с кредитом расплатились, переплата составила 8603,037
а вот вторая
Кредит 200 тыс, выплаты ежемесячные 10 тыс, процентная ставка 17%
Месяц Долг Процент
1 200000 2833,333333
2 192833,3333 2731,805556
3 185565,1389 2628,839468
4 178193,9784 2524,414693
5 170718,393 2418,510568
6 163136,9036 2311,106135
7 155448,0098 2202,180138
8 147650,1899 2091,711023
9 139741,9009 1979,67693
10 131721,5778 1866,055686
11 123587,6335 1750,824808
12 115338,4583 1633,961493
13 106972,4198 1515,442614
14 98487,86245 1395,244718
15 89883,10716 1273,344018
16 81156,45118 1149,716392
17 72306,16757 1024,337374
18 63330,50495 897,1821534
19 54227,6871 768,2255673
20 44995,91267 637,4420961
21 35633,35476 504,8058592
22 26138,16062 370,2906088
23 16508,45123 233,8697258
24 6742,320958 95,51621357
25 -3162,162828 -44,79730673
расплатились только на 25-м месяце и переплата составила 36837,83.

что имеем в итоге.
если брать два раза по 100 - переплата 17200 и 24 месяца, если один раз по 200 переплата 36837 и 25 месяцев.

Я писал про любой товар. Посмотрите что вы откоментили и на что стали отвечать.

это логика тех кому есть где жить

Да? А когда берешь два кредита по 100 ты ежемесячный платеж тоже два раза платишь? Или на второй кредит хер кладешь?)

я сужу со своей колокольни, ипотека не кабала, а решение квартирного вопроса(коих так измучил москвичей(Воланд©)
снимать хату - это практически 70% ипотеки

Открою секрет - банки уже не берут деньги у ЦБ. Они берут у населения. Посмотрите ставки на депозиты. У ЦБ берут единицы. Наоборот они избыток ликвидности размещают в ЦБ. Например Сбер берет депозит под 6 и размещает в ЦБ под 10%. Эо просто так, нихуя не делая имеет 4% годовых. Есно сберу не выгодно выдавать кредит ставкой дешевле.

Что бы обойти эту тему нужно выйти на фондовый рынок и напрямую купить облигации ОФЗ с доходностью 10%. Но большинству жопу для этого поднять - влом.

Ты искренне считаешь, что инфляция не съест всю выгоду на сложном проценте?.. Искренне веришь, что с рублём ничего не случится, что он не обесценится хоть с течением времени, хоть в один момент?.. Искренне считаешь, что через лет 8, что ты будешь копить на квартиру даже с использованием сложного процента по вкладу, эта квартира будет стоить всё тех же денег?..


Давай рассматривать это с позиции "при прочих равных":

допустим, человек работает в Москве и может позволить себе ежемесячно платить 60-70 тыс. руб..

Квартира, которая, предположим, стоит 5 млн и является вторичкой, т.е. можно сразу в неё въехать и жить.

1. Если взять вариант, что банк даст кредит с первым взносом 15% под 14% годовых, то получается следующий расклад:
Первый взнос 750 000, ежемесячный платёж 66 000, срок кредита 10 лет, переплата ~3,7 млн., итоговая стоимость квартиры получится 8,7 млн.

2. Если взять имеющуюся сумму и положить её на пополняемый депозит с капитализацией, а самому жить на съёмном жилье стоимостью, допустим, 30 000 руб.
Пусть это будет вклад под 8,5% годовых с капитализацией раз в квартал, с возможностью ежемесячного пополнения (хотя это очень оптимистично, с такими возможностями вклады сейчас под меньший процент). При условии, что общая сумма ежемесячных трат остаётся равной предыдущему варианту, ежемесячно будет пополняться вклад на 36 000 руб. Таким образом, за 7 лет накопится сумма в 5,4 млн.

То есть, получается приобретение квартиры в полное владение за 10 лет при условии ипотеки, или за 7 лет при условии накопления денег.

Но возникает неопределённость: на сколько возрастёт стоимость квартиры на рынке за эти 7 лет? Если на 1 млн, то это ещё год копить (т.е. 8 лет против 10 лет ипотеки), а если миллиона на три? Срок сравняется.

Минусы ипотеки и плюс накопления: при наступлении финансовой клоаки (потеря работы или смена её на менее оплачиваемую; болезнь) может привести к невозможности исполнения кредитных обязательств, а вот вклад просто перестанет временно пополняться или будет финансовой подушкой.

Минус накопления и плюс ипотеки: живёшь, скажем так, сразу в «своём» жилье; не беспокоишься за рост цен на рынке и финансовую ситуацию в стране относительно твоих накоплений.

брать не сразу, а по очереди. я писал выше.
хочешь хату за 2 ляма, возьми в кредит 700 купи комнату или еще что и сдавай, как выплатишь, бери второй покупай еще комнату, ну или дачу, похер что, главное чтобы в цене не падало, а только росло, золото, предметы искусства, раритетное авто.
в итоге и денег скопил и заработал и не за 15 лет, а гораздо меньше и меньше банку платишь.

Ну вот ты сам ответил на свой вопрос - копить дешевле. К тому-же получив 7 лет накопления против 10 по ипотеке ты не учел, что ты работаешь с постоянным процентом. т.е. самые вкусные суммы будут на последних годах. При 10 годах накопления у тебя даже останется начальный капитал на вторую квартиру.

Ранее я приводил расчет откладывания 15 лет со ставкой 10%. Лям превратился в 16 млн. Это трешка в Москве. Сколько стоила трешка в Москве 15 лет назад?

Кстати если так копить всю жизнь - можно скопить ну оочень большую сумму. И покупать квартиры на проценты, при желании. Но это надо копить с детства. У меня дочери и я думаю, что начну им откладывать пока они еще очень мелкие. Хоть какую сумму в год. Даже если откладывать по 50 тыс. в год с рождения то к 18 годам будет уже 2 ляма (под 5%-7% в год). Это уже не хухры-мухры. Есть чего начинать жизнь, согласитесь.

Это сообщение отредактировал Amok555 - 27.10.2016 - 22:27

Это если растет в цене. Но квартиры последние лет 5 не росли в цене!

А вообще, про рост в цене - это как раз к инвестициям. Ты затронул важную тему, как раз про золотые монеты и прочее. Это аналог депозита. Есть веь разные инвестиционные инструменты. Вот с их помощью люди и становятся богатыми. А богатые - еще более богатыми.

Мне кажется, имеющий ЗП 150 тыр, может довольно спокойно накопить на банковских депозитах на квартиру, лет за 5 . и без проблем купить её, особенно строящуюся на стадии строительства, пока она дешевле

Это сообщение отредактировал GrustOK - 27.10.2016 - 22:32

Как один из вариантов: брать ипотеку тогда, когда ты накопил и на первоначальный взнос, и на последующий ремонт.

Что бы не беспокоится относительно финансовой ситуации в стране нужно копить не в валюте (любой -рубле, теньге, зайчике, баксе, евро) а в активах. Которые будут изменять свою стоимость относительно рубля если что-то пойдет не так. Т.е. можно взять долю в бизнесе. Например, хотите купить жилье? Ок. Почему бы вам не взять акции строительной компании? Жилье будет дорожать - компания будет расти и стоимость вашей доли то-же. Но это уже, опять-же, инвестиции. В то-же время если вы умеете инвестировать ставки, предлагаемые на депозитах вам просто кажутся смешными. И тогда вообще вопрос об ипотеке у вас не стоит.

Это сообщение отредактировал Amok555 - 27.10.2016 - 22:38

А еще лучше и на саму квартиру. Тогда и ипотеку брать не придется)

Если речь о новостройке - сделаете ремонт позже. Либо покупайте с отделкой от застройщика.

Amok555
речь, не про то как заработать ил разбогатеть, а про то как скопить и не потерять. в чем цимес кредита? ты получаешь желаемое здесь и сейчас, а расплачиваешься потом, но за удовольствие надо платить в виде % банку. когда же человеку говоришь, ну так накопи сперва и слегка заработай (отдай в тот же банк под %), что в ответ слышим?
инфляция сожрет все накопленное, и пока ты будешь копить на квартиру и накопишь она будет стоить уже дороже.
из личного опыта.
в 2010 взял в банке 2 ляма, купил квартиру, сдавал ее за 18 тыс. за 3 с половиной года рсплатился с кредитом. в 2014 продал ее за 3.1.
как итог, все проценты, что я выплатил банку с лихвой перекрылись полученной прибылью и наличием наличности. сейчас дом строю, но не за 3.1, а чуть больше.

Вы когда кричите "переплачиваю в 2-3 раза" про инфляцию не забывайте.
Подумайте сколько будет стоить рубль через 20 лет.