Недвижимость. Наследство. Налоги.

Грустная тема.
Приобретаемую ранее недвигу регистрировал на маму.
Подошел возраст, ей поставлен тяжелый диагноз. Счет пошел на месяцы.
Подскажите, кто в теме актуального законодательства, как поступить для минимизации налогов/потерь при вступлении в наследство и последующей продаже наследства.
Три квартиры, одна из которых - приватизировалась в девяностых в тч на меня. Две приобретены после 2010 года (срок владения одной более 3х лет, другой менее 3х лет), вся недвига зарегистрирована на маму. Я не прописан и документально не имею к ним отношения (кроме приватизации 30 лет назад одной квартиры).
Одну из квартир планирую продать в этом году, остальные в следующем.
Хотелось бы минимизировать требования налоговой при наследовании и последующей продаже.
Вариант вижу пока только такой.
Сейчас совершить «куплю продажу» квартир от мамы себе, по документально завышеной стоимости (компенсировать возможное годовое увеличение цены квартиры - налогооблагаемая база при последующей продаже в сроке владения менее 3х лет).
Далее, продавать самостоятельно, не выдерживая срок три года, разница купля/продажа будет минимальной (или отрицательной), соответственно налог = 0.

Подскажите, существуют ли еще варианты с минимальными потерями?
Спасибо за мнение.

Это сообщение отредактировал Iptit - 19.04.2025 - 14:26

Дарение и вступление в права, Быстро!
Сочувствую, мама - это святое!

Я бы к нотариусу сходил проконсультироваться...

Самое верное решение в этой ситуации

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Дарственная

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Если лежачая- можно вызвать нотариуса на дом. При жизни оформляй договор дарения.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Тогда я буду платить налог при последующей продаже.
Держать эту недвигу три года не вижу смысла.
В этом и вопрос.
Спасибо за сочувствие.

Это сообщение отредактировал Iptit - 19.04.2025 - 14:25

Дарственная.
Зачем просто держать три года?Сдавай.
Иначе налог в любом случае.

Кстати. А срок владения, чтобы на разницу НДФЛ платить, уже не три года, а - пять.
А вот наследованное имущество можешь продать сразу, без налога. Правда вступление в наследство - полгода.

Это сообщение отредактировал taper - 19.04.2025 - 14:33

Безвозмездная сделка - только через дарение. И это быстро. Либо пожизненная рента, но там что-то облагается налогами.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Спасибо маме,что она заранее сделала дарственную на всю недвигу! Это лучший вариант!

Так если он единственный наследник - всё и так его будет.

Это сообщение отредактировал CarabineR - 19.04.2025 - 14:32

Дарственная, налоги платить не надо, так как близкий родственник. Всё оформляется через МФЦ, минимум геморроя.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

А какая разница с наследованием? Все равно при продаже будешь налог платить.

Это сообщение отредактировал Свояк - 19.04.2025 - 14:34

Дарение близком родственнику налогом, вроде, не облагается.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Ваша ситуация требует комплексного подхода с учетом налоговых последствий как при наследовании, так и при последующей продаже недвижимости. Разберём возможные варианты и их нюансы.

1. Ваш текущий план (переоформление через договор купли-продажи)
Плюсы:

Если оформить договор купли-продажи (ДКП) сейчас, вы станете собственником и сможете продавать квартиры от своего имени.

Если указать в ДКП высокую цену (близкую к рыночной), то при последующей продаже разница в цене будет минимальной, и НДФЛ (13%) почти не возникнет.

Риски и минусы:

Налог при покупке у матери:

Если мать не является близким родственником (по налоговому кодексу), при дарении или продаже ниже кадастровой стоимости возникает налог на доход (13% от разницы между кадастровой и фактической ценой).

Но! Мать и ребенок считаются близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), поэтому дарение между вами не облагается налогом.

Если оформлять куплю-продажу, то при продаже ниже кадастровой стоимости налоговая может доначислить НДФЛ с кадастровой стоимости × 0,7 (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Налог при последующей продаже:

Если продать квартиру до истечения 3 (или 5) лет владения, вы должны заплатить 13% НДФЛ с разницы между продажной и покупной ценой (если нет вычета).

Если в ДКП указана высокая цена, налоговая база уменьшается.

Вывод:
Ваш вариант рабочий, но есть нюансы с кадастровой стоимостью. Лучше оформить дарение, чтобы избежать налоговых рисков при переоформлении.

2. Альтернативный вариант – оформить наследство
Если мать умрёт, вы получите квартиры по наследству.

Плюсы:

Налог на наследство в России отсутствует (ст. 217 НК РФ).

При последующей продаже:

Если продать до истечения 3 (или 5) лет владения, нужно заплатить 13% НДФЛ (разница между продажной ценой и расходом на приобретение).

Но! Наследник может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, которую наследодатель потратил на покупку квартиры (если есть документы).

Минусы:

Если мать купила квартиры давно, их стоимость в документах может быть низкой → при продаже налоговая база будет высокой.

Если продать в течение 3 (или 5) лет, налог может быть значительным.

Вывод:
Наследование выгодно, если:

у вас есть документы о расходах на покупку (чтобы уменьшить налог при продаже),

или если вы готовы ждать 3 (5) года перед продажей.

3. Комбинированный вариант (дарение + продажа)
Оформить дарение 2/3 квартир (кроме той, где вы участвовали в приватизации).

Дарение между близкими родственниками не облагается налогом.

После дарения вы сможете продать их, минимизировав налог (как в п. 1).

Квартиру, где вы участвовали в приватизации, лучше оставить в наследство (чтобы избежать спорных моментов с налоговой).

Плюсы:

Быстрое переоформление.

Минимизация налогов при последующей продаже.

Минусы:

Если мать умрёт в течение 3 лет после дарения, налоговая может оспорить сделку (риск минимален, но есть).

4. Другие варианты
Подарить часть квартир другим родственникам (если есть доверие), чтобы уменьшить налоговую нагрузку при продаже.

Оформить завещательное распоряжение (но это не спасёт от налога при продаже).

Продать одну квартиру сейчас от имени матери (если срок владения >3 лет, налога не будет).

Итоговые рекомендации
Срочно оформить дарение на те квартиры, которые хотите продать в ближайшее время.

Это избавит от налога при переоформлении.

При последующей продаже можно заявить расходы (указанные в договоре дарения).

Квартиру, где вы участвовали в приватизации, лучше получить по наследству (меньше вопросов от налоговой).

Если остаётся риск доначисления налога, можно:

продавать квартиры с вычетом 1 млн руб. (если не применяется расходный метод),

или ждать 3 (5) года после переоформления.

Важно:

Все сделки должны быть оформлены у нотариуса (особенно дарение).

Сохраняйте все документы о покупке квартир матерью (для подтверждения расходов).

Если нужна более точная стратегия, лучше проконсультироваться с налоговым юристом, так как каждая ситуация индивидуальна.

Соболезную вашей ситуации. 💙

Млять, дарственную лучше. Если все плохо, срок может наступить в любой момент

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Никак не минимизируешь. Либо терпеть 5 лет и сдавать, либо, если карман горит, продавай и плоти налог.
С учетом постоянного дорожания квартир, лучше оставь все

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Большое спасибо Вам и всем участникам беседы за консультацию и сочувствие.
Ваш совет мне понятен, буду оценивать +/- и фактическое положение вещей.
Плохо то, что квартиры все в разных городах. И никак не попадают в мое фактическое проживание.
Поэтому сдавать не вариант.
Еще раз спасибо.

Рассмотрим вариант пожизненной ренты и фиктивного дарения/продажи, а также его риски и последствия с точки зрения налогов и законодательства.

1. Пожизненная рента с правом наследования
Как это работает?
Вы (как будущий наследник) оформляете с матерью договор ренты (пожизненное содержание с иждивением).

По договору вы обязуетесь содержать мать (финансово, медицински и т. д.), а взамен квартира переходит вам после её смерти (или сразу с обременением).

После смерти матери рента прекращается, и вы становитесь собственником без наследственных процедур.

Плюсы:
✅ Нет налога при переходе прав (не считается доходом).
✅ Избегаете наследственного дела (не нужно ждать 6 месяцев).
✅ Можно оформить даже сейчас (если мать в состоянии подписать договор).

Риски:
⚠ Если мать переживёт рентополучателя (но в вашем случае это маловероятно).
⚠ Налог при последующей продаже – если продадите раньше 3 (5) лет, будет 13% НДФЛ (можно уменьшить на расходы по ренте).
⚠ Если налоговая заподозрит фиктивность, могут доначислить налоги.

2. Фиктивная продажа или дарение (рискованно!)
Вариант 1: Дарение
Мать дарит вам квартиры (безвозмездно).

Налог при дарении – 0% (близкие родственники).

При продаже – если владели менее 3 (5) лет, платите 13% с разницы (если нет подтверждённых расходов).

Проблемы:
🔴 Если мать умрёт в течение 3 лет после дарения, налоговая может оспорить сделку (считается, что это попытка ухода от налогов).
🔴 При продаже раньше срока – высокий налог (если нет подтверждённой стоимости покупки).

Вариант 2: Фиктивная купля-продажа
Вы "покупаете" квартиры у матери по завышенной цене (чтобы минимизировать налог при последующей продаже).

Налог при "покупке":

Если цена ниже 70% кадастровой, налоговая доначислит НДФЛ 13% с разницы (кадастр × 0,7 – цена продажи).

Если мать не освобождена от налога (например, владела менее 3/5 лет), она должна заплатить 13% НДФЛ с дохода.

Проблемы:
🔴 Налоговая может признать сделку мнимой (если нет реального перевода денег).
🔴 Риск уголовной ответственности за уклонение от налогов (ст. 198 УК РФ).

3. Оптимальная стратегия (с минимальными рисками)
1. Оформить дарение на 1-2 квартиры (которые хотите продать в ближайшее время).
Без налога (близкие родственники).

Продавать с учётом кадастровой стоимости, чтобы минимизировать НДФЛ.

2. Остальные квартиры – по ренте или наследству.
Если мать согласна, пожизненная рента – лучший вариант (избегаете налога и наследства).

Если нет – оставить по наследству (но придётся ждать 6 месяцев).

3. При продаже:
Если владели менее 3 (5) лет, используйте:

Вычет 1 млн руб. (на каждую квартиру).

Расходный метод (если есть подтверждённые затраты).

Вывод
Самый безопасный вариант:
🔹 Дарение + рента (чтобы минимизировать налоги и риски).
🔹 Избегать фиктивных сделок (риск доначислений и уголовной ответственности).

Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, чтобы подобрать оптимальную схему под вашу ситуацию.

💙 Соболезную вашей ситуации. Если будут уточняющие вопросы – готов помочь.

Это, то, что выдает нейросеть.
Все то что она написала, стоит конечно перепроверить у юристов. Но варианты она показали.
Это жизнь, к сожалению все мы через это проходим.

Попробовать продать большую часть квартир от имени матери, пока она еще жива и способна подписывать документы. То, что продать не удастся - получить в наследство. А дальше там всё уже написали.

Все правильно ты ТС написал. По первой квартире не переживай, там если у тебя доля была ранее, то все сохраняется, но конечно надо будет вступать наследство и потом только сможешь продать, а так долю у мамы можешь купить хоть за сколько, у вас у обоих в собственности более 5 лет. Что касается по двум другим, то конечно делать дкп по рыночной стоимости (но чтобы была сумма не меньше кадастровой умноженной на 0.7). Дарение не делай, т.к. 3 года потом ждать! Если есть желание напиши в личку, более подробно распишу. Кстати как вариант, можешь сейчас выставить последние квартиры на продажу, вдруг кто купит и ты тогда, вообще не будешь в сделках участвовать. Маме здоровья.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Как это дарение и вступление в права, что пишешь то? При дарении итак станет собственником, без всяких вступлений. Только с этого года все дарение через нотарика. В прошлом году если один собственник был - 2 тыщи за регистрацию. Сейчас пошлину тоже повысили

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Так и планировали, но состояние здоровья нестабильно, недвига в разных регионах.
Будем думать, решать.
Печально, но неизбежно, к сожалению.