Вброшу немного, напугаю народ.
Но с пруфами.
Сразу поясняю, что это для случаев относительно "новых" сделок, Закон постоянно меняется, и где-то по годам сделки риски меньше, где-то больше. Сейчас так.
Приведенная практика относительно новая, можно считать актуальной.
Сама норма (актуальная на сегодня):
Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ
"О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".
Видим, что дети имеют право на некую долю, которая определяется соглашением сторон (родители решают).
При разделе имущества супругов доли детей отдельно учитываются.
Риск есть, доходили люди ко Конституционного суда:
1. Решением суда общей юрисдикции, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, были удовлетворены требования к гражданам Ф.Н. Пестереву и Н.Л. Пестеревой о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий его недействительности и взыскании неосновательного обогащения, поскольку отчуждаемое ответчиками жилое помещение после его приобретения ими вопреки требованию, предусмотренному частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", не было оформлено в собственность ответчиков и их несовершеннолетних детей.
Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2017 N 1619-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Пестерева Федора Николаевича и Пестеревой Надежды Леонидовны на нарушение их конституционных прав частью 4 статьи 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации"
В обшей юрисдикции частенько признавали сделки недействительными.
Вопрос, оспоримая или ничтожная сделка - дискуссионный, если считать, что сделка посягает на интересы детей (3-его лица), то ничтожная (что плохо).
Ужасы, как и обещал:
Удовлетворяя исковые требования Н., суд пришел к выводу, что сделка договора купли-продажи является недействительной, т.к. не соответствует требованиям закона, поскольку совершена без учета интересов несовершеннолетних детей и бывшей супруги, и привела к нарушению их прав и законных интересов.
Вопреки названному обязательству оформить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства О.Ю. продал принадлежащий ему дом с земельным участком, заключив договор купли-продажи с О.Н.ВА.
Анализируя приведенные выше нормы законодательства, суд пришел к правильному выводу о том, что О.Ю. нарушены нормы действующего законодательства по обеспечению мер государственной поддержки семей, имеющих детей, нотариально заверенное обязательство по оформлению им права собственности на детей на выше указанное недвижимое имущество не исполнено и в настоящее время исполнено быть не может. Жилищные условия несовершеннолетних О.П. ЮБ. и Ш. не улучшились.
Судебная коллегия полагает, что сделка, совершенная О.Ю. по продаже дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в силу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признана судом недействительной, поскольку не соответствует требованиям закона.
При таких обстоятельствах суд, надлежащим образом оценив совокупность собранных по делу доказательств, по вышеизложенным основаниям пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи является недействительным соответственно, право собственности О.Н.ВА. на спорные объекты недвижимости не возникло и вести речь о ней как о добросовестном приобретателе не приходится.
Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 25.09.2018 по делу N 33-11253/2018
Еще ужасы, здесь ВСЮ цепочку сделок похерили, попали все, включая последнего покупателя, который теперь самый "счастливый":
Поскольку сделка по отчуждению спорного имущества совершена Ф. без учета интересов несовершеннолетних, привела к нарушению их жилищных прав и законных интересов, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 22.12.2011 г., заключенный ею с Пак Н.Г., не может быть признан соответствующим закону, и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признан недействительной сделкой. В этой связи и последующая сделка по купле-продаже спорного объекта недвижимости, а именно договор купли-продажи, заключенный между Пак Н.Г. и Р. от 11.06.2013 г., также обоснованно признан недействительным в силу его ничтожности.
Апелляционное определение Приморского краевого суда от 22.05.2017 по делу N 33-4961/2017
Риск оспаривания сделки, если прошло свыше 10 лет не разделяю (хотя от даты оспариваемой сделки зависит, норма с 2017 года действует).
В ГК РФ теперь есть пресекательный срок исковой давности в 10 лет:
Статья 196. Общий срок исковой давности
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Выводы:
-суды относятся к таким сделкам как сделкам, где родители действуют от имени своих детей при продаже недвижки, но против их интересов и без согласия органов опеки (хоть формально оно и не нужно).
- добросовестность приобретателя судами не проверяется по мотивам "право собственности не возникло, т.к. не могло возникнуть". Спорно, у меня есть доводы против такой позиции, на добросовестности можно попробовать выехать.
- проверяем ВСЮ цепочку сделок по недвижимости и просим ВСЕ документы-основания права. Видим в паспорте двух детей - копаем глубже. Скоро будет достаточно одного ребенка ... Причем не все в паспорте пишут детей, хоть справку о составе семьи заказывай.
Видим, что была ипотека - справка от банка о том, не был ли кредит погашен маткапом. Если было долевое участие - справка застройщика о том, не был ли договор оплачен маткапом.
Курим все способы использования маткапа на жилье и проверяем каждое направление.
Если цепочка сделок длинная, проверить это проблематично, очень проблематично.
Но лучше всех задолбать и отказаться от сделки, если есть непонятки, чем потом остаться без жилья и денег.
Отражение в ЕГРН данных о том, что недвижка обременена обязанностью передачи доли детям только на стадии законопроекта, если не ошибаюсь.
А до тех пор покупка квартиры та еще лотерея.
Это сообщение отредактировал Ditrih28Reg - 5.03.2020 - 06:13
yaplakal.com