И снова об обнаглевших риэлторах

Кстати, может объясните честной публике, о чем вы так многозначительно пишете - "... что смысл и цели снижения и занижения цены на недвижимость совершенно разные..."? В чем вы ведете отличие слова - занижения цены на квартиру, о чем я пишу, и от слов одного из камрадов - снижение цены?

Ниже какого рынка? Черкизовского или Барбашовского?

Хотя вы можете считать как угодно, не буду больше вас разуверять в вашей правоте. Скажу одно, вас ждёт ещё много удивительного.

Вопрос этический - как может риэлтор, представляющий интересы клиента и действующий в его интересах, получать деньги с другой стороны? Эти деньги есть упущенная выгода его клиента.

По поводу специалистов на рынке недвижимости - их слишком мало, остальные - некомпетентная алчная пена. Потому истинные специалисты ценятся и сами знают себе цену, а уж быть или не быть их клиентом, решайте сами.

По поводу самостоятельной продажи - вполне можно справиться без риэлтора, если это не квартира в другом городе, когда устанешь ездить на показы и дешевле оплатить полтинник и приехать только на продажу, или вообще не приезжать, а с помощью специалиста сделать всё дистанционно.

А вот покупка... сейчас это полный ппц. Проверку полноценную риэлтор не проведёт, максимум, снизит немного риск. Я видел у одного известного жилищного адвоката (не риэлтора!) чек-лист проверки жилья на риски, там несколько десятков позиций, и то, говорит, постоянно добавляются новые пункты, так как мошенники тоже не сидят сложа руки. Сейчас максимум, на что нужно вытягивать, так это на то, чтобы покупатель подпадал под добросовестного. Если сможете сделать это самостоятельно, то молодцы. Я лично в курсе о многих засадах при операциях с недвижимостью, а посему, находясь шоке от творящегося на рынке, держусь от него подальше.

Забыл сказать, сейчас судебный тренд на возврат жилья обманутым продавцам, особенно, при явно заниженной цене, что не даст спастись через добросовестность покупателя. Которые, будучи якобы под влиянием мошенников, продали жильё под пороком воли. Особенно, если оно было единственным. А деньги отдали курьеру. Ну а после хотят вернуть квартиру. Так что следите за делом Долина/Лурье, где певица ртом пробует отжать назад проданную квартиру. Формирующаяся практика может в будущем мрачно удивить.

Короче у вас куча сообщений, а информации ноль, даже свою точку зрения не можете отстоять. Как в принципе всегда, очередные диванные эксперты.

Приятно услышать мысли здравого человека. По своему опыту работы с недвижкой могу добавить, что самые сложные проверки ожидают покупателя в части наследования по закону и участие в приватизации. Эта категория дел часто попадает под судебные разбирательства.

Ну да, мнение «специалиста», который не понимает разницу между снижением и занижением цен на недвижимость, очень ценно!

Кстати, слова свернуть и вывернуть, выбрать и забрать, тоже только немного отличаются буквами.
Но смысл у них совсем разный.
.

Да просто я до последнего надеюсь, что общаюсь не с упоротым, с позицией "я прав - и всё", а с человеком, который, хоть и ошибается, но готов найти информацию и понять её. Всё в открытом доступе. А вы ждёте, что я вам тут разжую. Так тоже можно, но вас это не убедит, это же будет только от меня информация. А вот когда вы самостоятельно это найдёте и переварите, тогда у вас всё ляжет по полочкам.

Как практикующий юрист, со стажем более четверти века, могу совершенно точно заявить, что судьи прекрасно понимают разницу между снижением и занижением.
И прекрасно знают для чего и когда делается снижение, и для чего и когда делается занижение цен.
.

Не любите проигрывать? Самолюбие не дает признать? Думаете со стороны не видны ваши многозначительные намеки на всем известные обстоятельства? Вы ввязались в спор, не зная как из него выйти. Как и ваш помощник в этом пустом споре, как он представился - практикующий юрист с 25 летним стажем, тоже не может это же сказать, придумывая нелепые отговорки. У меня, камрады, за спиной 5 сделок по купле-продаже, 3 из них я делал с профессиональным риэлтором, что бы понять суть этого. Поэтому я не понимаю вашего упорства. Это огромные деньги, а они всегда требуют особого внимания.

Проигрывать? Мы тут ещё и играем во что-то?

Ну залезь уже в интернет, набери слово "занижение", тебе трудно, что ли? Это совершенно чёткий термин, и никакого "ниже рынка" ты там не увидишь. И сравни с тем, что ты называешь "снижением". А потом отмотай на начало нашего с тобой диалога.

Ну или своему знакомому профессиональному риэлтору позвони или напиши. Он тебе объяснит влёт.

И вот это "многозначительные намеки на всем известные обстоятельства" я вообще не понял, это к чему?

Пускаетесь в дебри пустых рассуждений. Вам был задан четкий вопрос - в чем, как вы утверждаете, отличие занижения цены от снижения цены продажи. Ни вы, ни второй участник спора, кроме "ну это же всем известный факт", ничего не можете сказать. Ибо не понимаете в этом, а лезете спорить. Да еще на пару минусуете ))). Ох и злодеи)

.
Что-то здесь не так:

Любой нормальный, адекватный человек, которого ткнули носом в его некомпетентность, еще три дня назад нашёл бы в Гугле, Яндексе или спросил бы у Siri и Алисы про разницу между снижением и занижением цен на недвижимость.

И вопросов бы больше не было.

Но, в данном случае, всё наоборот: вы уже прямо требуете, как-будто, вам кто-то что-то должен, упорно стоите на своём, что снижение и занижение отличаются только буквами, придумываете какие-то мифические сделки с «профессиональным риэлтором» (только вопрос- где вы нашли его? Насколько я знаю, в России нет ни одного учебного заведения, в котором обучают риэлторов. А те крысеныши, которые пытаются одновременно наебать и продавца, и покупателя- это не риэлторы, они просто присвоили себе это название), и, при этом, начинаете хамить.

Значит, вам нужна не информация, а банальный срач.

Из чего можно сделать вывод, что вы- банальный тролль.
.

Это сообщение отредактировал John775963 - 5.10.2024 - 08:34

Это окончания номеров тех "специалистов" которые откровенно хамили и угрожали. Целиком приводить номера не рискую, дабы не притянули за нарушение закона о СПД

Это сообщение отредактировал Skrut - 5.10.2024 - 09:25

На столе лежали документы.
Риэдтерша ( это была баба ) углядела - номер больницы был в "шапке"

Да хз, с дедом -то договорились что он только на сделке будет типа контролировать и проверять.

Ну так то - БЕЛАРУСЬ !!!
У Бацьки - не забалуешь.

Да и в целом беларусы - как-то... чище что ли.

Так и скажите - я хотел поумничать, да не вывез. Не надо кучи пустых слов. Вы меня пытались учить, а не я.
Профессиональный риэлтор, это человек, который зарабатывает на недвижимости, который знает как правильно ее покупать и продавать, какие проблемы могут быть и как их решать.
И удивляет ваша непонимание работу риелтора. Он не наебывает и продавца и покупателя, он помогает в покупке или продаже. Надеюсь вам не надо подробно объяснять, что помощь в покупке жилья совсем отличается от продажи жилья. Это абсолютно разная работа. В первом случае он проверяет юридическую чистоту квартиры и право продавца ее продавать, во втором случае он организует продажу, т.е. ищет покупателя, устраивает показы, обговаривает условия и т.д. Вот вам то, юристу с 25 летним стажем, это стыдно не понимать.

Точно!

Тролль!

Удачи!
А у меня нет желания кормить тролля.
.

Занижение и заниженная цена это разные слова, имеющие разный смысл. Действие и результат. Занижение, попросту говоря, это когда в договоре указывается цена, несоответствующая реальной цене сделки, а оставшаяся сумма передается по другим основаниям, в отличие от снижения, где после торга указывается вся согласованная сумма в договоре.

Ну хорошо, если так коробит, то пусть будет не заниженная, а аномально отличающаяся от цены рынка. Остальные вроде поняли. Например, продажа за 1 миллион при рыночной стоимости 10 миллионов. Ведь занизить можно по-разному, то есть указать в договоре. Недавно в телеграм был анализ судебных решений, где безопасным, то есть где судебные решения были не в пользу ФНС, было признано занижение до 20% от среднерыночного уровня цен (юрист, конечно, сразу скажет, что каждая квартира уникальна, но и ему сложно будет объяснить на суде, почему она продана за 1 млн при ценнике таких же квартир в доме от 10) Хотя, до сих пор некоторые "инвесторы", вложившие в котлован, пытаются ничего государству не платить и указывают цену ДДУ при продаже через пару лет, а на разницу дают расписку (некоторые дебилы даже на неотделимые улучшения при продаже ещё не построенного объекта по переуступке)). Ну и флаг им в руки.

Вот ещё вопрос - продажа квартиры накругло за 100 млн при рыночной цене свыше 200 млн. Это может быть и снижение, и занижение, но результат один - явно ниже рыночной цены, то есть, попросту говоря, цена занижена. Аномально занижена, и с этим будет разбираться суд. Если что, я про квартиру Долиной.

Это сообщение отредактировал sobor - 5.10.2024 - 14:15

Выделите, пожалуйста, первый абзац и перешлите товарищу в личку.

Единственное, что добавил бы, что снижать цену мне никакой закон не запрещает и суда не будет никакого. Срочно нужны деньги, вот и продаю по цене вдвое ниже средней, никого не обманываю, в ДКП показываю полную цену. (Про "рыночную" стоимость - отдельный разговор, как её считать?)

А вот при "занижении" часть денег не показывается налоговой, что её, налоговую, сильно обижает. И вот тут вероятность суда гораздо больше. И штрафные санкции нехилые.

Почему суда не может быть? Может, например, в неожиданной и непредусмотренной для продающего ситуации личного банкротства спустя год-другой после продажи квартиры. Тогда все сделки за 3 года, предшествующих банкротству, особенно с существенно отличающейся ценой от рыночной в момент продажи недвижимости, обязательно будут оспорены финансовым управляющим в суде. А практика сейчас такова - отличие в 20% это решение суда в пользу покупателя, от 20 до 50% это как суд решит, 50% и более - решение в пользу финансового управляющего, то есть возврат квартиры в конкурсную массу и включение покупателя в соответствующую очередь кредиторов. Продавцу-банкроту за это может прилететь от покупателя, особенно если тот живёт по законам гор или по праву сильного.
Кстати, недавно проскочил случай, когда финансовый управляющий в суде удачно оспорил отказ наследника первой очереди от принятия наследства как действие, ухудшающее положение кредиторов, повернул сделку по продаже квартиры следующим наследником вспять, заставил через суд первого вступить в наследство, и изъял имущество в конкурсную массу. А так как минимальный срок владения не истёк и продавцу было неинтересно платить налоги, да и цену занизили знатно, в итоге покупатель остался со своими денежными претензиями к своему продавцу и без жилья. Тоже теперь проверять нужно...

Ну и для расширения кругозора:
1. Согласно ст. 198 УК РФ если утаил налогов на 2,7 млн наступает уголовная ответственность.
2. Согласно ст. 54.1 НК РФ если не выполняется п. 1 этой статьи, то имущественный вычет не применить. То есть сокрытие налога (через занижение) это признак недобросовесности и применить вычет на сумму покупки имущества не дадут. Если вычислят.
Но стоит ли риск того? Тем более, купивший через занижение может теперь без санкций в свою сторону сдаться налоговой со всеми расписками и прикрывающими договорами, а суды нынче на заявления занижающих продавцов об истечении срока давности квалифицируют это как вновь открывшиеся обстоятельства...

Это сообщение отредактировал sobor - 6.10.2024 - 04:53

Офигеть!

Как-то упустил такое дело.

Если не сложно, скиньте, пожалуйста, ссылку на дело в картотеке или на карточку банкрота на фед.ресурсе.

Сюда или в личку.

Интересно с ним ознакомиться.
Наверняка, есть какие-то нюансы.

Ибо, просто так, право на вступление в наследство, в ранг обязательств перевести архисложно.

Есть, конечно, дела, когда наследников признают фактически принявшими наследство.
Но чтобы в рамках дела о банкротстве наследника обязали вступить в права наследства- о таком не знал.
Поэтому и интересно посмотреть судебные постановления.
.

Ссылку на дело не найти, но вот ссылка на отголосок в Верховном Суде.

https://yandex.ru/q/question/otets_umer_pol...va_li_d2133709/

Просто для меня нужна информация о возможности оспаривания, чтобы учесть риск, а полные технические подробности скорее нужны адвокатам и судебным юристам.

Это сообщение отредактировал sobor - 6.10.2024 - 12:07

Я случай банкротства в диалогах этой ветки намеренно не учитывал, ибо не спрогнозировать. Ну, за исключением некоторых ситуаций, когда будущий банкрот уж явно собирается банкротиться и об этом известно заранее. Банкротство - вообще финиш, конечно, чушь придумали.

А если банкротство исключить, то и суда не будет, если я просто снижаю цену, чтобы быстрее продать и указываю полную цену в договоре, я ничего не нарушаю. А если ещё и сроки владения вышли, то и ФНС это неинтересно будет.

Конечно, в этой ситуации ни продавец, ни покупатель в суд не пойдут, одному не интересно, второй купил задёшево и будет молчать в тряпочку. Особенно, если снижение несущественное, до 20%.
А вот если снижение больше, то для покупателя растут риски, причём не только банкротные, но и по причине порока воли у продавца. Но это уже его проблемы.

Кстати, эта группа рискованных сделок, кроме указанных выше приватизационных и наследственных, сейчас становится определяющей на рынке, поэтому продавец - одинокий пенсионер, срочно и недорого продающий единственное жилье без альтернативы и выписывающийся в никуда, должен немного насторожить покупателя. Сейчас и не поймёшь, жертва это мошенников или профессиональная сволочь на пенсии, промышляющая разводом доверчивых покупателей.

Ну само дело немного о другом.
Обстоятельства дела, мягко говоря, не совсем соответствуют комментарию.

Вот основное:

«Разрешая обособленный спор, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды руководствовались статьями 10 и 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 61.2, 213.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", разъяснениями, приведенными в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", и исходили из того, что сделка совершена безвозмездно после возбуждения в отношении должника дела о банкротстве заинтересованными лицами (должником и ее сестрой) с целью причинения вреда кредиторам, а в результате ее совершения в конкурсную массу не поступило ликвидное имущество, за счет которого возможно удовлетворение требований кредиторов.»

Иными словами, должник- индивидуальный предприниматель, находясь в состоянии банкротства, отказалась от наследства в пользу сестры.

Это было расценено судом как действия по сокрытию имущества.
Отказ от наследства, в письменной форме, является сделкой.
Соответственно, судом эта сделка была признана недействительной.

Если бы должник просто не предпринимала никаких действий, и не давала бы отказ от наследства, то признавать недействительным было бы нечего.

То есть, ее право, в обязанность никто не переводил.

И купли/продажи недвижимости не было.
.

Это сообщение отредактировал John775963 - 8.10.2024 - 22:22