26
Вступление.
В конце прошлой главы, уважаемые читатели, мы с вами остановились на весне 2015 года. Мне было 32 года. Для тех, кто не читал предыдущие главы, - за спиной были 4 года шиномонтажного бизнеса, «Гипермаркет услуг 501», «Автоклуб 501» и гаражная станция технического обслуживания автомобилей, немного трейдинга и инвестиций в студии в Санкт-Петербурге, а также 10 лет работы на инженерной должности в нефтегазовой компании на Севере.
В итоге всех этих действий мой суммарный капитал к весне 2015 года составлял 7,5 миллионов рублей. Курс доллара той весной колебался в пределах 50-55 рублей за доллар, то есть я обладал суммой примерно в 142 тысячи в долларовом эквиваленте.
Они находились в строящихся студиях Питера, частично в долларах и акциях российских компаний, которыми я торговал на Мосбирже. Индекс Мосбиржи (бывший индекс ММВБ) тогда колебался в районе 1700-1800 пунктов, что было выше 1400 пунктов конца 2014 года, поэтому в тот период я ощущал определенный подъем и позитивный настрой.
Весной 2015 года я стоял на развилке. Все мои попытки микробизнеса на тот момент окончились фиаско и перестали существовать. Они не принесли мне денег, только опыт. Я все еще продолжал работать в нефтегазовой компании и стал на тот момент начальником отдела инноваций, однако серьезно думал об увольнении, так как ощущал чужеродность наемной работы лично для себя. Но якорь в виде стабильности и карьерного развития достаточно крепкая и сильная вещь, - он держит и его трудно преодолеть. Особенно если получил специально второе высшее профильное образование именно ради карьеры.
В то же время с инвестициями и трейдингом дела обстояли не так печально. Операции по покупке студий на стадии котлована и продаже в готовых домах (я описывал это в прошлой главе) принесли мне свои деньги и прошли точно по плану. Рынок акций также рос. Он находился в восходящей фазе и рос практически непрерывно с 2015 по 2022 года (была лишь одна непродолжительная коррекция в 2020 году), после чего обвалился.
В итоге я принял решение закончить свои дела, уволиться из нефтегазовой отрасли, переехать с Севера, о чем давно думал. Так я и поступил. У меня практически не было имущества, кроме автомобиля Dodge Caliber 2008 года и личных вещей. Весь капитал был инвестирован в активы роста. Хотя, конечно, слово «Капитал» слишком громкое для 140 тысяч долларов, ведь это стоимость пары хороших квартир на тот момент. И тем не менее это уже капитал. И я решил для начала его преумножить, повторив получающиеся у меня простые вещи.
То есть снова инвестировать в котлованы и продолжить биржевую торговлю.
Часть 1. Трейдинг.
Первые операции на бирже я совершил еще в конце нулевых. Торговля меня интересовала с самого детства, - любимой игрой был «Business», индийский аналог «Монополии», отличающийся тем, что там надо было строить гостевые дома и отели в индийских городах (до сих пор помню, что самыми дорогими городами были Бомбей, Калькутта, Дели, Мадрас). В школе я перепродавал картриджи для Сеги, потом сами приставки (Сеги, позже Панасоники и первые Плейстейшны), в старших классах школы и университете перешел на ремонт и торговлю старыми моторными лодками вроде «Казанок» и «Прогрессов» вместе с друзьями.
Но трейдинг отличается от стандартной товарной торговли или от предоставления услуг. К 2015-2017 году я перечитал все книги о трейдинге, до которых только смог дотянуться. Старался читать фундаментальные книги известных трейдеров, а не простейшие руководства. Также я глубоко погрузился в саму теорию денежного обращения, прочитав в числе прочего два тома «Истории денежного обращения России» (рекомендую, хороший труд). Трейдинг при правильном подходе требует глубоких фундаментальных знаний, чтобы не превратиться в рулетку и лудоманию. Впрочем, должен признаться, все эти знания не уберегли меня от нескольких эпичных провалов в отдельных историях, но в целом я все же смог увеличить капитал. Хоть и не так, как предполагал.
База всей теории трейдинга сводится к двум подходам,- так называемому техническому и фундаментальному анализу. Так как я не смог найти настоящих математических доказательств положительного математического ожидания методов технического анализа ни в одном из источников (я знаю, что это дискуссионный вопрос для сторонников технического анализа, поэтому не спорю с этим, а просто оставляю за скобками, - можно считать это моим личным мнением), то сконцентрировался на анализе фундаментальном. Что тоже во многом было ошибочно, как показала практика.
Технический анализ основывается на попытке по предыдущей истории графиков цен, объемов и других показателей, а также по ряду индикаторов предсказать будущее движение цены. Фундаментальный анализ рассматривает базовые показатели компании - эмитента. Его логика в том, что при хороших показателях компании цена ее акций будет расти или, как минимум, не будет сильно падать.
Еще важное различие методов торговли на бирже, - это разница между так называемыми быками и медведями. Бык своими рогами поддевает сверху вниз, а медведь своей лапой бьет сверху вниз. Поэтому те, кто играют на повышение (рассчитывает на рост цены акций), - называются быками а те, кто играют на понижение (рассчитывают на падение цены акций или цены любого иного актива), - называются медведями. Говорят также, что быки играют в долгую игру (в лонг), а медведи, - в короткую (в шорт).
Так как я консервативен в области азартной игры (то есть именно в азартных играх я не игрок на коротких дистанциях, мне нравятся более длинные инвестиционные игры), то я стал в трейдинге быком, основывающимся на фундаментальном анализе. Что это значит на практике? Анализируются параметры компании - эмитента (выручка, прибыль, денежный поток, рентабельность, размер и история дивидендов, задолженность, активы, ее рынок, технологии, балансы, тренды в сфере ее деятельности и так далее), все это в совокупности соотносится с ценой акции и принимается решение, стоит ли в нее инвестировать и когда именно (и по какой цене) это лучше сделать. Часто это делается в несколько этапов.
Также нужно хорошо продумать стратегию выхода. Допустим, все хорошо, и цена акции растет. Но как тогда фиксировать прибыль, когда именно? Достаточно ли будет 10 процентов прибыли за неделю, или 20 за месяц, или ждать роста в пятьдесят процентов? Но ведь цена может и рухнуть, причем в любой момент. Или просто стоять в так называемом «Боковике», не двигаясь толком ни вверх, ни вниз. Я совершил много тысяч сделок на бирже. Были дни, когда я совершал по несколько сотен сделок за один день в рамках тестов по разработке торговой системы.
В итоге я пришел к выводу, что стабильно будет работать такая торговая система: выстраиваются две лестницы ценовых диапазонов вверх и вниз от цены покупки базового пакета акций. Если эмитент имеет хорошие фундаментальные показатели, платит дивиденды (не обязательно, но желательно), то при движении цены акций вниз строго через равные промежутки цены мы покупаем строго ограниченные объемы акций. Если цена начинает стремительно лететь вниз, то покупки прекращаются. И наоборот, при росте цены мы продаем равные части пакета через строго одинаковые ценовые ступени. Такая система позволяет зарабатывать на боковике и при движении акции вверх. Если же акция идет вниз и только туда, то покупки прекращаются после определенной ступени и этот эмитент «Замораживается» в портфеле. Так как с 2016 по 2022 годы акции в основном росли в цене, то такая торговля в целом приносила прибыль и не несла убытков. Исключая отдельные истории, конечно.
Например, я не понимал специфики российского рынка акций и его зависимости от политических событий. Я все еще был слишком наивен. Например, мне казалось тогда, что такая крупная компания, как «Трансаэро», - не может потерпеть полный крах. Что их самолеты, огромные Боинги, - будут гнить в аэропортах с полуразобранными двигателями (это я потом видел собственными глазами). И я все покупал и покупал акции на падении, отойдя от собственной же торговой системы. Нарушив свои же собственные правила. И я потерял в итоге не только первичный базовый пакет акций «Трансаэро» в своем портфеле, но и намного больше. Только одна эта сделка в итоге дала убытков на 400 тысяч рублей, что по тем временам было ощутимой суммой в несколько месячных зарплат.
Это сейчас мне легко рассуждать об этом, когда с тех пор прошло почти десять лет. Тогда же все казалось немного другим. Банкротство такой крупной компании не происходит в один момент. Постоянно кажется (и новости подогревают эту атмосферу), что все еще исправится и тогда акции взлетят. Это сильно влияет на эмоции трейдера, особенно того, который отошел от строгой торговой системы. Это классическая ошибка трейдера, описанная в литературе. И я знал это, когда ее совершал. Но, к примеру, в октябре 2016 года акции «Трансаэро» резко взлетели на 60 процентов, потому что пошли слухи о возобновлении операционной деятельности. И я даже смог заработать на этом в процессе общего падения. Тысяч окол ста, наверное. Не помню точно.
Но уже через год компания все же полностью обанкротилась. И пакет обнулился. Эти истории глубоко врезаются в память.
.
Вторая похожая история была про микрофинансовую организацию «Домашние деньги».
Я торговал не только акциями, но и облигациями.Я старался торговать проверенными и консервативными облигациями и вместе с тем искал из таких облигации с максимально возможным доходом. Обычно это было 11-13, но не более 14 процентов годовых. Больше платили только рискованные эмитенты. Однако «Домашние деньги» были тогда самой крупной микрофинансовой организацией в стране, давали отчетность и платили 18 процентов годовых. Я решил, что это допустимый риск, и напрасно.
Здесь следует уточнить один крайне важный момент. Не смотря на все эти убыточные истории в целом мой портфель стабильно приносил прибыль. Портфель был очень жестко сбалансирован с точки зрения риска. Никакой эмитент (ни в акциях, ни в облигациях) не мог занимать более десяти процентов капитала в общем портфеле (обычно не более пяти, десять, - редчайшее исключение, и в короткие периоды времени). То есть при полном банкротстве Трансаэро я не мог потерять больше десяти процентов портфеля ни при каких условиях.
Возвращаясь к «Домашним деньгам», - не стоило мне рисковать. Выплатив по купонам пару раз, они допустили дефолт, а позже обанкротились. Потери составили еще около трехсот - четырехсот тысяч рублей.
Но таких историй было мало. Кроме этих двух эмитентов, - больше ни на чем так много я не терял. Было множество мелких потерь, и все же торговая система в те годы приносила порядка 20-30 процентов годовых чистой прибыли. После коррекции 2020 года и еще позже прибыль скорректировалась в среднем до 15 процентов годовых, что является обычным значением для относительно безрисковых систем такого рода при боковом движении рынка.
Со временем я вышел на торговлю иностранными акциями через биржу Санкт-Петербурга, где в точности повторил результат с годовым доходом в 15 процентов годовых, но уже в валюте. Но потом из-за политических событий биржа Санкт-Петербурга и торговля иностранными акциями стала коллапсировать и я успел вывести оттуда все активы без потерь, но торговля была закончена.
В целом трейдинг стал рутинным и обыкновенным делом, но его доходность, если не рисковать, - это примерно 15 процентов годовых, а при кризисе и масштабном падении всех активов возможны и убытки. Лично я не проходил через мировые кризисы масштаба 2008 года, но это не значит, что такой не произойдет в любой момент.
Что же касается высокодоходного и высокорискованного трейдинга (игра с большими плечами, игра со временем (деривативы вроде фьючерсов), игра на понижение), - то мой профиль не соответствует профилю такой игры; я воспринимаю это как игру в казино, а играть в казино лично для меня противоестественно в принципе, так как я заведомо и точно знаю, что математическое ожидание работает там не в мою сторону.
В торговле акциями в те периоды была примерно половина моих средств. С 2015 по 2018 год с учетом сложного процента я заработал на этом приблизительно три с половиной миллиона, с учетом выплаты НДФЛ чуть меньше трех миллионов чистыми.
Но параллельно с этим вторая половина участвовала совсем в другом деле, и было это дело недвижимостью.
Часть 2.
От котлованов до квартир. Риск допустимый и риск недопустимый.
К периоду 2015 - 2018 у меня уже был успешный опыт инвестирования в студии домов крупной компании Setl City в Санкт-Петербурге на стадии котлована, о чем я писал во второй главе «Предпринимательских историй». Это был проект GreenЛандия в Мурино на севере Санкт-Петербурга. Перегруженный новостройками район, но хороший, надежный на тот момент застройщик и низкий порог входа. Разница в цене на фазе между котлованом (либо фундаментом) и почти готовым объектом составляла примерно 25-30 процентов. Учитывая колебания дат входа (я покупал максимально близко к фазе следующего скачка цены, но до него, а продавал сразу после повышения цены очередной фазы), - мне удалось достичь доходности примерно в 16 - 17 процентов годовых в этом деле.
Я повторил циклы в объектах Setl City несколько раз, не только в GreenЛандии, но и в проекте «Зималето» около метро Ладожская, а также в комплексе «Полюстрово Парк» на Кондратьевском проспекте.
Перекладывая средства из проекта в проект, частично и кратковременно используя и биржевые средства для этих операций, у меня получилось добиться того, что средства не лежали без дела ни одной лишней недели.
При этом я продолжал жить в режиме максимальной экономии личных средств. Достаточно аскетичный образ жизни всегда меня устраивал, Додж Калибр был неплохим автомобилем (кстати, с пробегом более трехсот, а то и четырехсот тысяч километров он служит нам как рабочая лошадка и сейчас, и мы ни разу не меняли его вариатор, что почти невероятно при таком пробеге, но это факт). Все деньги таким образом шли в дело и вращались в нем.
Но если с Setl City был порядок, то в других местах, где хоть немного начиналась погоня за сверхприбылью в области менее надежных застройщиков, - меня поджидали проблемы. Например, я купил студию всего лишь за 900 тысяч в ЖК «Щегловская усадьба» от застройщика «Навис» (признан банкротом в 2019 году) и после многократных срывов строительства вышел с минимальной прибылью; правда, этот объект в итоге все же был достроен. Еще несколько раз из-за желания высокой прибыли я едва не инвестировал в такие объекты, где я полностью потерял бы деньги. Конечно, речь шла лишь о части капитала, но все же. К примеру, я был в шаге инвестиций в 1,1 миллион рублей в ЖК «Моя крепость» под городом Шлиссельбургом от застройщика «Scavery». Меня убеждало то, что продажей объектов занималась та же «Петербургская недвижимость», которая сотрудничала и с успешным и надежным «Setl City». Однако «Scavery» обанкротилась, 1200 долщиков были обмануты. Лишь память о плохих сделках на бирже с ненадежными эмитентами удержала меня от этих рискованных инвестиций.
Но еще интереснее была история в городе Сочи.
В 2017 году мы решили обосноваться в южном курортном городе, так как это был самый крупный курортный город страны с большим туристическим потенциалом, аэропортом и подходящим для меня климатом, а также морем и горами. Я слетал туда на разведку и город мне понравился. Выбор стоял между Санкт-Петербургом и Сочи, но так как климат и юг для меня являются наивысшим приоритетом (после 12 лет на Севере принципиальное отсутствие зимы было очень важной вещью, северный холодный климат я не любил никогда, с детства), то выбор был предопределен. Стройные кипарисы, красивые горы, море, хорошие дороги, чистота на улицах, огромное количество зелени, теплый и чистый субтропический воздух, - после Севера это все очень радует.
Итак, Сочи. Я решил использовать проверенную мной схему покупки на стадии котлована и продажи на стадии готовой квартиры. Однако здесь я крупно просчитался из-за относительно небольшого опыта, и только большое везение помогло мне пройти по краю пропасти.
Приступив к сочинской операции, я первым делом обратился к риэлтору. Риэлтора в новом городе использовать не так уж плохо. Города ты еще не знаешь, удобно. А обязательств не возникает. С риэлтором из компании «Винсент» мы объездили Адлерский, Центральный и Хостинский районы за несколько дней. Риэлтору платят обычно застройщики, но теперь я все же рекомендую покупать у застройщика напрямую; риэлторское дело деградировало за последние годы.
Специфика рынка недвижимости Сочи во многом уникальна. Из-за большой протяженности вдоль моря и различий в рельефе ценообразование объектов формируется иначе, чем в городах вроде Санкт-Петербурга, Москвы или Саратова. Обычно, - чем ближе к центру города, тем дороже. В Сочи есть не один, а несколько центров притяжения, - Имеретинская низменность (сегодня «Сириус»), центр Адлерского района, центр Центрального района и Красная Поляна (включая все ее курорты). Это - места с самыми высокими ценами на квадратный метр. Далее все начинает меняться, исходя из множества характеристик места расположения каждого комплекса или отдельного дома.
В итоге мы остановились на улице Медовой Адлерского района, в пешей доступности от моря, но не в Курортном городке. Застройщик уже построил два дома, а на уровне котлована был третий (и последний) дом этого комплекса. Дома небольшие, четырехэтажные. И тут я столкнулся с тем, что подписывается некий предварительный договор с застройщиком без всякой регистрации. Я понимал, что это риск, опыт уже был. Однако размер риска я на тот момент недооценивал. Дело было в том, что нужно платить частями по мере строительства дома. И лишь последний платеж ты платишь уже при регистрации готовой квартиры. Но еще до ввода дома в эксплуатацию, хотя жить уже можно.
Выглядит все это как бы логично. Но я не понимал масштаба проблем. Даже если дом построен, он часто вводится в эксплуатацию по факту постройки. Через суд. Это на тот момент было обычной практикой, но как раз тогда ситуация начала меняться.
Мне очень повезло и в этот раз, - не без проблем, но наш дом достроили и ввели в эксплуатацию, хотя пришлось сильно нервничать. А вот со следующим комплексом этого застройщика возникли уже серьезные проблемы, - люди пострадали, следующий комплекс не был построен. Не построен он и сейчас. Не знаю, рассчитался ли застройщик с пострадавшими дольщиками, или они так и остались обмануты. Мне же просто повезло. И это везение принесло уже ощутимые деньги, - квартиры комплекса подорожали в два (а позже и в три) раза по отношению к цене котлована.
Но рынок недвижимости стремительно менялся и в Санкт-Петербурге, и в Сочи. В Санкт-Петербурге значительно сократилась маржа между стадией котлована и готовой квартиры. Заработать на этом хоть какие-то значимые деньги было уже невозможно. Схема Санкт-Петербурга работать перестала. В Сочи же начались юридические препятствия и снос самостроев. В итоге разрешения на строительство многоквартирных домов получить было для застройщиков почти невозможно, а у тех, кто вел комплексную застройку, - были высокие цены даже на уровне котлована; поэтому возможность в разы увеличить капитал на этом пропала и там. Я буквально успел прокатиться в последнем вагоне этой золотой лихорадки.
Что же вышло из всей этой истории? Преумножив часть капитала на бирже и в студиях Питера, я переложил львиную долю в сверхрискованную операцию в Сочи и выиграл, хотя это было очень опасно (тогда я недооценивал риск). В итоге на входе в Сочинский проект вложенный туда капитал (часть из биржи и все студии в Санкт-Петербурге были проданы для этого) составлял порядка десяти - двенадцати миллионов рублей, а вот на выходе это были уже более ощутимые двадцать - двадцать пять миллионов по разной оценке (в бетоне, но часть была реализована).
Здесь сыграло роль еще и то, что мы попали в тренд и на бирже, и в рынке недвижимости. И там и там важно быть внутри восходящего тренда. Однако здесь кроется и проблема. Когда тренд ломается, - старое перестает работать и вновь необходимо перестраиваться. Да, заработать денег получилось. Но все это, - и стройки, и трейдинг, - были по сути инвестиции с примесью спекуляции, это не было бизнесом в его классическом и правильном понимании. Конечно, многие называют и это бизнесом (это вопрос использования терминологии), но лично я так не считаю. Это какие-то временные, неустойчивые вещи. Инвестиции в стройки многоквартирных домов больше не работали. Нужно было искать что-то новое, более значительное, более интересное, более долгосрочное и с большим потенциалом.
И такое вскоре нашлось.
Часть 3. Основание «Green Zyland». Хотя в Интернете видно, что заявка на бренд «Green Zyland» (читается на русском языке как «Грин Зайленд») подана 26 февраля 2018 года, днем рождения Компании можно считать 23 сентября 2017 года, когда была достигнута договоренность об основании производства модульных домов в городе Сочи. Но чтобы понять, почему было принято именно такое решение и как мы пришли к этому, я расскажу о том, что происходило весной и летом 2017 года (пишу уже не «Я», а «Мы» осознанно, - ниже будет понятно, почему).
Когда я смотрел на рост цен на квартиры в Сочи, то понимал, что застройщик зарабатывает намного больше инвестора в котлован. По сути свои деньги он тратил только на землю и согласования, львиная доля остальных расходов, - это уже инвесторские деньги. Так родилась мысль купить землю и построить многоквартирный дом или гостиницу самому. С этого и началась наша длинная история. С поиска земли в Сочи.
Начинать такие дела нужно с теоретической подготовки. До этого я лишь один раз покупал участок земли без построек, да и тот был просто пятью сотками в садовом товариществе (участки СНТ).
Здесь же предстояло покупать относительно большой участок земли, получать официальное разрешение на строительство, строить, проводить коммуникации. Для 2017 года все это было новым делом. К тому времени мы долго обсуждали все эти дела с моим другом Анатолием, и я пригласил его в дело. Он, как и я, оставил свою прежнюю работу и переехал в Сочи ради нашего нового дела.
«-А что делать-то будем?
-Бизнес делать будем!»
Кстати, в моем шиномонтажном первом деле в самом начале именно с Анатолием мы скидывались на первую мобильную шиномонтажку. Правда, я потом отдал ему его долю в 90 тысяч рублей, когда была сложная ситуация у него. И все же мы все время думали сделать что-то вместе, хотя больше 10 лет оба работали по отдельности в найме после университета. Я на Севере, а он в Саратове. Мы вместе учились в маленькой группе в СГТУ, вместе окончили военную кафедру, у нас был общий круг друзей, мы знали семьи друг друга. Говорят, что с друзьями нельзя делать бизнес. Посмотрим, что из этого вышло в нашем случае.
Итак, что я узнал перед покупкой земли? Что есть земли с целевым назначением ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство), СНТ, ДНП и подобные (садовые и огородные товарищества разного рода), и СХ (сельскохозяйственного назначения).По сложившейся на 2017 год практике в Сочи, строить дома можно было на землях ИЖС и ЛПХ, на садовых участках можно, но с нюансами, а на сельскохозяйственных нет (позже практика несколько изменилась, частично изменились и законы).
После покупки земли надо было разработать проект и подать документы на разрешение на строительство (позже, - уведомление о планируемом строительстве, но суть осталась той же).
Итак, искомые земли должны были быть в статусе ИЖС или ЛПХ (эти статусы в Сочи практически идентичны с мелкими различиями). Размер земли, - не менее 30 соток, так как для бизнеса меньший размер не подходил (мы планировали часть объектов продать для оборота, а другую часть сдать в аренду). Нужно уточнить, что в градостроительных планах на землях со статусами ЛПХ и ИЖС арендный бизнес вести разрешается.
В то время цены на земли в Сочи были не такие, как сейчас. С момента покупки произошло два глобальных повышения цены земель, - примерно в 2019 и в 2021 годах. Сейчас цены выше цен 2017 года в 5-10 раз, а в некоторых случаях и в 20, и даже в невероятные 50 раз. Такое возможно, я расскажу о подобных примерах.
В 2017 же году цена сотки земли в приемлемых локациях колебалась от 30 до 400 тысяч рублей за одну сотку. Были, конечно, варианты и дороже, но тогда речь шла уже о элитных на тот момент землях. С тех пор город вырос, и многое существенно изменилось. Те районы, которые были отшибом, - стали частью города. Те, до которых можно было добраться только на джипе, - стали районами коттеджных поселков.
Весной 2017 года мы приступили к поиску. Мы ориентировались прежде всего на Адлерский район. Во-первых, мы уже знали его лучше. Во-вторых, он был более перспективным для проекта вследствие наличия рядом аэропорта, развязки на горный кластер Красной поляны и Олимпийских объектов. До этого я не работал с кадастровой картой, не знал особенностей и деталей поиска земель, но это было близко мне (с детства любил географию и даже выигрывал в городской олимпиаде по географии в школе).
Мы просмотрели и оценили не менее сотни участков. Действовали без риэлторов, самостоятельно. При оценке мы познакомились со многими специфическими вопросами (такими, как ограничения на земли самого разного рода, особенности подключения коммуникаций, наличия сервитутов и так далее и так далее). В конечном итоге поиск занял часть весны и самое начало лета 2017 года. В июне 2017 года мы обнаружили нашу жемчужину, - участок на улице Лазурная долина в Адлерском районе, с легким доступом ко всей инфраструктуре, прямо в городе, но все же на границе леса. Из всех участков этот был наилучшим по всей совокупности характеристик, а цена после торга составляла порядка 250 тысяч рублей за сотку, что было превосходной ценой для этого района.
Мы купили этот участок размером 37 соток и подали документы (которые были в идеальном порядке) на регистрацию.
Мне надо было лететь в Санкт-Петербург после сдачи документов на регистрацию сделки с землей. Перед самым самолетом мы решили еще раз заехать на участок. И тут к нам вышла какая-то женщина самого злого вида. Она спросила, что мы тут делаем. Мы ответили, что купили эту землю. На что она многозначитаельно сказала: «Это еще посмотрим, купили ли вы ее», оставив нас в состоянии некоторого недоумения. Это была наша соседка, так состоялось знакомство.
Как бы то ни было и что бы ни ожидало нас впереди, а сделка была зарегистрирована и земля стала нашей. Пора было делать проект, подавать уведомление, получать разрешение и строить. Но не тут-то было.
Мы разработали проект двух капитальных домов (в полном соответствии с назначением земли и всеми коэффициентами застройки) и подали уведомление о планируемом строительстве. Но получили отказ. По признакам, которые были формальны. Буквально, - запятая не там стоит. Мы исправили и подали снова. В ответ отказ с обоснованием, которое вообще понять было невозможно. И так много раз.
Прошло два месяца. Мы подавали уведомления снова и снова, исправляя даже то, что было в порядке, но к чему придирались. Мы пробовали найти связи, знакомых, сделать хоть что-то, чтобы получить легальное разрешение на абсолютно легальной земле с подходящим статусом. Но нет. Нам не давали этого разрешения. В итоге мы пришли к странной ситуации, - деньги вложены, земля есть. Но сделать с ней ничего нельзя, так как разрешения на стройку нет. Конечно, был вариант построить самострой и потом его легализовать через суд (так многие и делали тогда, и нам советовали). Но здесь есть огромный риск, - многие самострои не получается легализовать таким образом. И в итоге они или просто стоят без ввода в эксплуатацию, или их и вовсе сносят. Такой риск мы не могли себе позволить. Что же делать?
Тут необходимо уточнить следующий нюанс. Бывает, что когда покупаешь большой участок земли, - ты покупаешь по факту несколько кадастровых участков друг рядом с другом. Или так исторически сложилось, или предыдущий хозяин специально размежевал. У нас был именно такой случай. А в Сочи к каждому из отдельных кадастровых участков (назначения ИЖС и ЛПХ) по закону можно подключить 15 киловатт электроэнергии, даже если там нет построек. То есть электроэнергия у нас была, как и вода от предыдущего хозяина. С канализацией в Сочи вопрос решается легально с помощью установки ЛОС (локальная очистная система, усложненный септик без откачки). Подъезд к участку был хорошим. То есть сами коммуникации у нас вроде как потенциально были. Но не было разрешения на строительство.
Так и родилась эта идея. Раз нельзя строить капитальные дома, но есть коммуникации, - значит, можно расположить на участке дома движимые. И я начал погружаться в тему движимых домов.
Движимые дома представлены на рынке в нескольких видах. Во-первых, это автодома, то есть дома на колесах. Во-вторых, это мобильные дома, которые можно перевозить целиком. В России таких почти не делали, но продавали из Европы. Я начал ездить по выставкам, магазинам, смотреть автодома и подобные вещи. Все было или слишком дорого, или слишком сложно. Например, большой автодом такого размера, чтобы в нем можно было более или менее комфортно жить, - стоил не менее ста тысяч долларов. А движимые мобильные дома из Европы были связаны с очень сложной логистикой и были или достаточно старыми, или слишком дорогими.
На российском рынке из модульных мобильных домов тогда был известен только «Дубль дом». Но изучив их дома, я пришел к выводу, что их дома модульные (кстати, неплохого качества), но условно-мобильные, так как их конструкция не предполагает множества переездов дома. А я хотел не условной, а настоящей мобильности, - чтобы объекты были реально движимым имуществом. Проницательный читатель уже догадался, что следующим логичным решением выглядит очевидное, - раз на рынке нет продукта с необходимыми нам характеристиками, то мы можем его создать. Так мы и пришли к будущему контуру компании. Это оператор аренды движимых домов, который также производит их сам. Это решало вопрос с разрешением на строительство, потому что мы не должны были теперь заниматься капитальным строительством. Мобильный дом имеет цельную конструкцию и устанавливается на место дислокации обыкновенным автокраном. При необходимости мобильный дом можно перенести на новое место без всякого ущерба для его конструкции. Мало того, - хороший мобильный дом может переезжать прямо с мебелью и техникой.
Все это отлично смотрелось на бумаге. Оставалось самое простое, - воплотить все эти идеи в жизнь.
Обычно все начинается с расчетов. Мы создали проект первого дома модели X. Но раз уж речь пошла про названия, то я расскажу о названии «Green Zyland» и идее самой компании.
В слове Zyland первые буквы означают поколения Z и Y, то есть «Земли новых поколений». Слово Green означает приверженность компании к экологической повестке, высадку новых деревьев в поселках, отсутствие вырубок и тяжелых фундаментов при установке модульных домов. Дружелюбное отношение к животным. Мы хотели строить зеленые, природные поселки на границах леса, населенные людьми, которые любят и уважают природу, берегут ее. Кроме того, мы решили не использовать в наших домах дешевые клееные материалы и пластик. Только дерево, металл, камень и стекло. Исключая пластиковые окна, пожалуй. Хоть они и не из дешевого сегмента, и все же они пластиковые.
Вернемся к модели X. Это была первая модель, поэтому ошибок было достаточно много, хотя были и верные инженерные решения. Прежде всего мы ориентировались на транспортный габарит, - наши дома должны были выжать все возможное пространство из максимального транспортного габарита. Например, в отличие от контейнеров, они могли быть высотой целых три метра, что позволяло создать высокие потолки в самих комнатах. Ширина модуля должна была быть не более двух с половиной метров, но в больших домах можно было объединять несколько модулей в ширину. Однако модель X не была большой, в отличие от более поздней модели Z, которая в ширину была десять метров. X же имел такие габариты: 2.5 метра в ширину, 11 метров в длину, 3 метра в высоту. Плюс 20 квадратных метров террас, и большая терраса в 37,5 квадратных метров на крыше (со вторым санузлом), за что позже модель получила букву Т (top) и стала называться XT. Эта модель могла передвигаться целиком, с мебелью и техникой, без деления на модули. Внутри она включала в себя кухню-столовую, микроспальню купейного типа с двухъярусной кроватью, хозяйскую спальню, санузел с ванной (не душевая кабина), гостевой санузел на эксплуатируемой кровле и 4 террасы, одна из которых была на крыше.
Расчеты показали, что такой дом мы сможем создать примерно за 2 миллиона рублей в ценах 2017 года, даже если не будем использовать дешевых материалов типа OSB (тем не менее в самом первом доме на части элементов крыши мы этот материал применили, что было ошибкой, больше мы так не делали). Эти деньги у нас были, участок у нас был, мы могли приступать к работе. Но кто именно будет производить наш первый модульный дом и где? Ведь у нас не было ни бригады, ни цеха.
В 2017 году я уже был знаком со своей будущей женой Аней, жила она в Санкт-Петербурге. А еще там жил мой старый друг Сергей, которого я знал еще со школы. Он занимался как раз стройками, - у них с товарищем была маленькая фирма, но там как раз возникли проблемы. Мы с Анатолием решили, что он подходит на роль начальника производства. Осталось поговорить с ним. Готовился глобальный переезд из Санкт-Петербурга в Сочи, - должны были переехать и Сергей с женой, и моя будущая жена Аня с британским котом, который тоже сыграет свою роль во всем этом деле.
В сентябре 2017 года я прилетел в Питер для этих переговоров и сбора вещей к переезду. 23 сентября, в свой тридцать четвертый день рождения мы с Аней и Сергей с женой поехали на базу отдыха Креницы под Новой Ладогой, - ловить рыбу, отмечать день рождения и вести эти переговоры. В итоге мы обо всем договорились. Так сформировался первичный контур «Green Zyland» как компании полного цикла, - с собственным производством. Цикл по задумке формировался так:
1.Инвесторы покупали землю.
2.Производственное подразделение Green Zyland производило передвижные модульные дома.
3.Бригада благоустройства поселков готовила подъездные пути, коммуникации, бассейны, зоны отдыха и так далее. После изготовления дом устанавливался в поселке.
4.Арендное подразделение Green Zyland становилось оператором аренды передвижных домов, сдавая их как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду в зависимости от типа поселка.
5.После успешного теста в одном поселке Green Zyland должна была начать масштабирование поселков, причем не только в Сочи и Краснодарском крае, но и за границей. Сейчас 2025 год, а в 2017 году это выглядело реалистичным (я имею в виду экспорт модульных домов из России за границу через порт Новороссийска). Этот день я и считаю днем рождения компании. Он совпал с моим, поэтому легко запомнить.
В таком цикле выигрывали все, - инвесторы в землю получали многократный рост цены земли, производственное подразделение, - прибыль от продажи продукции (с небольшой маржой в случае продажи в свою же материнскую компанию), арендное подразделение, - прибыль в качестве оператора арендного бизнеса. Не имея ограничений от регулятора в виде необходимости получения разрешения на строительство (так как дома были движимыми), - масштабирование модели ничем не было ограничено, нужно было лишь проверить эффективность модели. Лишь только проверить...
Офис мы организовали в одной из квартир на улице Медовой. Одной из тех, которые были все же достроены, введены в эксплуатацию и дали самый значительный рост общего капитала. Эта квартира как раз была на первом этаже и имела отдельный вход прямо с улицы. Там расположились Анатолий, Сергей, брат Сергея Алексей (он занимался и занимается поныне трейдингом, - торговыми операциями на бирже, мы не оставили это дело с времен моего трейдинга. Оно приносит 15 процентов годовых в среднем и достаточно стабильно) и я.
19 октября 2017 года мы погрузили вещи семьи Сергея и Ани в грузовичок и вещи отправились из Санкт-Петербурга в Сочи.
31 октября была создана модель силовой конструкции дома модели Х.
3 ноября мы в составе четырех семей отметили переезд и новое начинание.
30 ноября дом был визуализирован в программе и были подобраны материалы, а также была начата сварка первого силового каркаса. Для этого Сергей нанял подрядную бригаду, у нас пока не был своих рабочих. Варили каркас прямо на участке будущего поселка «Green Eagle» на улице Лазурная Долина (там живет много орлов и этот район еще называется Орел - Изумруд).
29 декабря силовой каркас модели Х был готов и окрашен, покрыт специальным теплоизоляционным составом «Корунд». Так как в Сочи теплый климат и по сути нет зимы, - работать на открытом воздухе можно без проблем, если только не идет дождь. Но так как дожди зимой идут часто, то это было только временным решением для первого тестового дома.
30 декабря мы с Анатолием начали поиск участка под второй поселок для будущего маштабирования. Мы нашли разных людей, которые хотели инвестировать в землю под поселки нашей модели. Собственных денег на покупку второго участка на этом этапе у нас не было.
В январе 2018 года мы арендовали производственный цех на улице Гастелло на территории бетонного завода.
3 февраля 2018 года в дом Х были вставлены окна и был получен готовый теплый контур модуля.
10 февраля начался монтаж электрики и сантехники.
26 февраля мы подали заявку на торговую марку «Green Zyland» и логотип.
8 марта 2018 года мы запустили в арендованном цеху производство второго аналогичного модуля.
24 марта в производстве находились уже 4 модуля. Это требовало затрат только на металл и дерево, деньги мы брали как от инвесторов в землю, так и от продажи квартиры на Медовой. Это не стоило слишком дорого, речь шла о нескольких миллионах, около двух - трех.
27 марта мы вызвали кран и поставили первый дом Х на его так называемый фундамент (просто отсыпанная песком площадка, а на ней выставлено несколько бетонных блоков в уровень). И на эти блоки кран ставит сам модуль. Установка прошла успешно, модуль выдержал это легко, как и предполагалось. Ни одно стекло не треснуло, никаких сдвигов и деформаций не было. Каркас был очень жестким, крепким и прочным.
31 марта первый дом Х был готов, а в цеху полным ходом шло производство еще 4 таких же модулей (будущие модели Х и Y (сдвоенный по ширине Х)).
14 апреля я женился на Ане и мы переехали в первый Х в «Green Eagle». Мы жили там вдвоем и с котом. Там не было ни нормальной дороги, ни ворот, ни даже забора с лесом, ни наружного освещения. К нам приходили коровы, кони, разные лесные звери, шакалы. Один раз пришел кабан, а еще один раз (правда позже, забор уже был), - пришел даже медведь. Тем не менее, не смотря на всю эту неустроенность, - это было очень хорошее время. Мы буквально жили в лесу. Ежи жили прямо под нашим крыльцом. Мы подкармливали их молоком. Мы жарили мясо, любуясь на этот лес с исполинскими деревьями. Поднимались на второй этаж и приглашали гостей. Дикое, странное, и такое новое время. Впрочем, наши приключения на этом только начинались. Дальнейший путь стал настолько невероятным, что иногда не совсем верится, что мы все это сделали. И мы понятия не имели, какие большие трудности нас ждут на этом пути.
На этом я заканчиваю третью главу. Мы создали свою Компанию. Нам было по 33-34 года. Мы почти ничего не знали ни о землях, ни о собственном производстве, ни об арендном бизнесе. И тем не менее мы верили, что у нас все получится. Я никогда в этом не сомневался.
yaplakal.com