Аналитики рассчитали необходимую для ипотеки зарплату

Ну как все запущено то....
Вы заключили договор с банком, банк дал вам 1 млн на Х лет, по итогам договора банк должен получить от вас 1 млн+проценты за Х лет, возьмем к примеру сумму процентов 0.5млн.
Итого взяли 1 млн, отдать нужно 1.5, переплата составит 0.5 млн.
При расчете равными платежами, банк хитро раскидывает проценты по кредиту.
Он берет эти 0.5 млн раскидывает по платежам не равномерно, а по параболе, вначале платежей, доля процентов составит 90% от суммы платежа, то есть вначале вы гасите проценты и только потом начинаете гасить основной долг.
В решаете погасить кредит досрочно и начинаете платить больше. После каждого платежа, банк пересчитывает вам ежемесячный платеж, но все равно 80-90% идут на погашение процентов, причем процентов за Х лет и лишь 10-20% в счет погашения долга. После пересчета у вас уменьшается ежемесячный платеж, но срок ведь не уменьшается, верно? В итоге, после того как вы досрочно погасите кредит, вы выплатите ВСЮ сумму по договору. 1 млн кредита и 0.5 млн переплаты.
Теперь прикинем, вы взяли кредит на 10 лет под 15%, погасили его через 5 лет досрочно, проценты по кредиту составили 10/5*15%=30% годовых.
Отличный бизнес у банка, вы не находите?
То есть банк вас слегка обманул, он разрешил вам гасить досрочно, но условия поставил так, что платить досрочно вам не выгодно.
Ок говорите вы, а дайте мне кредит с возвратом не равными платежами, а дифференцированными. При них расчет процентов ведется для каждой выплаты и проценты начисляются с остатка долга. Соответственно сумма платежа постоянно уменьшается на величину уменьшающейся суммы процентов.
Банк говорит "нивапрос, бери!",
- а можно его погасить досрочно?
- конечно можно, только вон посмотри в договоре условия, процент по остатку станет выше (ну или еще какая нить хрень, начиная от невозможности вообще возвращать его досрочно, заканчивая всякими хитрозадыми штрафами и добавками мелким текстом).
ЗЫ
Не так давно было упоминание о судебном преценденте, когда платильщик, погасив долг заставил банк по суду пресчитать проценты в соответствии с договором и выплатить переплату. Насколько это реализуемо и будет ли работать массово не знаю.

Кредит под процент ниже ставки ЦБ вам никто не даст, если он не субсидируется государством. Каких-то предпосылок, чтобы резко его скинуть, например, до 5% у ЦБ нет и в ближайшие годы я не вижу ничего, что заставило бы это сделать.

ну допустим, государство субсидирует центробанк, и процент ипотеки немного упадет. Допустим до 7-10%. На определенный срок. Допустим на год-два. Это реально?

ну допустим, государство субсидирует центробанк, и процент ипотеки немного упадет. Допустим до 7-10%. На определенный срок. К примеру на год-два. Это реально?

А как если уже взята ипотека. Разве так можно переоформиться?

Ну как все запущено то....
Вы заключили договор с банком, банк дал вам 1 млн на Х лет, по итогам договора банк должен получить от вас 1 млн+проценты за Х лет, возьмем к примеру сумму процентов 0.5млн.
Итого взяли 1 млн, отдать нужно 1.5, переплата составит 0.5 млн.
При расчете равными платежами, банк хитро раскидывает проценты по кредиту.
Он берет эти 0.5 млн раскидывает по платежам не равномерно, а по параболе, вначале платежей, доля процентов составит 90% от суммы платежа, то есть вначале вы гасите проценты и только потом начинаете гасить основной долг.
В решаете погасить кредит досрочно и начинаете платить больше. После каждого платежа, банк пересчитывает вам ежемесячный платеж, но все равно 80-90% идут на погашение процентов, причем процентов за Х лет и лишь 10-20% в счет погашения долга. После пересчета у вас уменьшается ежемесячный платеж, но срок ведь не уменьшается, верно? В итоге, после того как вы досрочно погасите кредит, вы выплатите ВСЮ сумму по договору. 1 млн кредита и 0.5 млн переплаты.
Теперь прикинем, вы взяли кредит на 10 лет под 15%, погасили его через 5 лет досрочно, проценты по кредиту составили 10/5*15%=30% годовых.
Отличный бизнес у банка, вы не находите?
То есть банк вас слегка обманул, он разрешил вам гасить досрочно, но условия поставил так, что платить досрочно вам не выгодно.
Ок говорите вы, а дайте мне кредит с возвратом не равными платежами, а дифференцированными. При них расчет процентов ведется для каждой выплаты и проценты начисляются с остатка долга. Соответственно сумма платежа постоянно уменьшается на величину уменьшающейся суммы процентов.
Банк говорит "нивапрос, бери!",
- а можно его погасить досрочно?
- конечно можно, только вон посмотри в договоре условия, процент по остатку станет выше (ну или еще какая нить хрень, начиная от невозможности вообще возвращать его досрочно, заканчивая всякими хитрозадыми штрафами и добавками мелким текстом).
ЗЫ
Не так давно было упоминание о судебном преценденте, когда платильщик, погасив долг заставил банк по суду пресчитать проценты в соответствии с договором и выплатить переплату. Насколько это реализуемо и будет ли работать массово не знаю.

нет, я ни сколько не советую. Я обсуждаю вероятность что произойдет именно так. А то что люди подождут год, те кто может себе это позволить, в этом нет ничего страшного.
С чего бы деньги обесценились, сейчас нет предвестников к этому. Не стоит это обсуждать.

А как если уже взята ипотека. Разве так можно переоформиться?

можно. только надо будет все документы по новой собирать, также, как и на первую ипотеку. и страховку оплачивать.
это разумно только при реальной весомой разнице в процентах.

в другом нет, т.к. квартира имеет обременение и нельзя ее дважды заложить, но можно попробовать реструктурировать в этом банке

я этого не знал. Т.е. банк получается тебе позволит просто так взять и переоформиться (с учетом страховки и бумажной волокиты), это же ему пипец как не выгодно? что то тут не так )))))

можно в другом. мы уточняли. во всяком случае в втб нам сказали - можно.
другой банк как бы "выкупает ваш долг".
речь не идет о двойном заложении квартиры.

Уверен, что так проблем масса будет и не каждому такое позволят.
Дело в том, что ипотека подразумевает залог, а обременение другого банка снимается порядка месяца...пока там справку дадут..пока там рег.палата проверит.
Страховка в ипотеки обязательно и страховка накладывается на обремененное имущество, а раз другой банк не может его быстро взять в обременение - это риски для банка и страховку на что он собирается с вас брать? На добровольное страхование жизни или здоровья? Так я по закону отказаться от нее могу в течении 5 дней и все вернуть без потерь.