Затонувший овраг с домами. Как устроена система дагестанского самостроя

«Воды прибывало по 35–40 см в минуту»
5 апреля в районе улицы Айвазовского в Махачкале рухнул в овраг построенный на его склоне трехэтажный жилой дом. Овраг образовался на месте течения Тарнаирки, речка до сих пор обозначена на онлайн-картах, хотя местные жители говорят, что воды в овраге давно нет. Именно поэтому он оказался плотно застроен — в нем разместились не менее 20 частных домов и других строений. Жилой овраг с трех сторон окружают дома побольше, в том числе и многоэтажные, а с нижнего конца его перегораживает проспект Акушинского, перед которым со стороны оврага стоит наполовину достроенное здание.

Впервые за много лет вода появилась в овраге после ливневых дождей 28 марта. Она пришла с гор. По словам Заура, хозяина расположенного на склоне оврага дома, вода поднималась на 10 см в минуту, постепенно заполняя его. В тот раз она поднялась невысоко, на несколько метров, и ушла через водосбросы (две шахты под проспектом Акушинского) вниз по руслу Тарнаирки. Первая волна паводка стала предупредительной: она залила стоящие на дне оврага частные дома и трехэтажный дом на склоне, заставив людей их покинуть. Благодаря этому, во вторую волну никто не погиб.

Вторая волна пришла ранним утром 5 апреля и оказалась гораздо мощнее предыдущей. Сель принес с собой горы мусора, которые закупорили водосброс, овраг стал стремительно наполняться водой. Заур вспоминает, что в этот раз вода поднималась со скоростью 35-40 см в минуту. Ситуация усугубилась из-за труб водосброса, проходящих под проспектом. «Раньше они были большие, может, тысячные (1 м), может больше, а потом их сузили, поставили поменьше, пятисотые может. И они не смогли принять всю воду и мусор», — рассказывает Магомед, который часто бывает у друзей и родных в этих домах.

По его оценкам, вода поднялась больше чем на 20 м, образовав бассейн. Она размыла склон, на котором стоял трехэтажный дом, смыв его вниз и подмыв фундамент многоэтажек, к которым он был пристроен. Дома оказались залиты по крышу, некоторые скрылись под водой. Потом вода вышла из берегов оврага и начала затапливать окрестные улицы.

В итоге под давлением поток пробил себе выход через водосброс. «Как взрывом выбило», — вспоминает Заур. Вырвавшись из труб, вода разрушила часть Цумадинского рынка на другой стороне проспекта Акушинского и понеслась вниз по высохшему руслу, снося дома, построенные вдоль него.

Дом Заура остался цел, но вода унесла террасу, пристроенную к дому на высоких подпорках. «Вода пробила плотину и начала уходить, и как будто засосала ее, с собой забрала», — говорит он. Несмотря на то, что его дом стоит на самом верху оврага, залило даже те этажи, которые были выше его уровня. Поток утащил вещи из комнат и прихожей.

Спустя несколько дней после наводнения от домов в самом низу остались только стены и крыша, покрытые слоем ила, входные двери искорежены. Пространство между домами залито жидкой грязью и завалено упавшими деревьями, досками, частями фундамента. Где-то до сих пор лежит перевернутая стиральная машина, где-то стул, где-то ковер, часть вещей хозяева уже вывезли. На одной из террас до сих пор стоит забытый горшок с домашним растением. Во дворе другого дома среди ила и грязи висят разноцветные детские качели.

Съехавшая в овраг трехэтажка лежит, завалившись на угол. Некоторые окна открыты, на них белые чистые занавески. Рядом на сохранившихся деревьях висят грязные ведра и канистры.

Вода подмыла фундамент четырех кирпичных шестиэтажек, стоящих на краю оврага. Под передним краем одного из домов вымыло землю и сейчас он стоит только на бетонных опорах. Жильцов временно отселили до окончания проверки состояния строений. 14 апреля ожидаются ее промежуточные результаты, а 22 апреля будет готово окончательное заключение о безопасности и возможности дальнейшей эксплуатации домов.

«У половины города документы не в порядке»
Первые результаты проверки обстоятельств, при которых рухнул трехэтажный дом, были представлены уже на следующий день. В региональном Минстрое пришли к выводу, что основной причиной стало несоблюдение градостроительных норм при строительстве. Подтвердили там и слова местных жителей — дополнительным фактором стало перекрытие водопропускного канала в районе Цумадинского рынка. Вместе с тем, специалисты обнаружили, что «незаконные строения» в русле Тарнаирки изменили ее ландшафт и гидрологический режим, что создает «постоянную угрозу подтопления близлежащих микрорайонов».

«Я в предыдущие годы сколько звонил, во все службы, просил чтобы один человек и один экскаватор приехали, и раскопали [водоотводный канал], чтобы увеличилась пропускная способность. Мне говорили — почистим, все сделаем, но ничего не сделали», — сетует хозяин дома на склоне оврага Заур.

Глава Дагестана Сергей Меликов спустя два дня на совещании у президента Владимира Путина высказался более решительно — строительство многоквартирных домов шло на незаконно выделенных участках. Власти республики теперь не допускают незаконную застройку, заверил Меликов, но прежде в городах и районах активно развивался «индивидуальный жилой сектор, который сегодня — объективно — заселен людьми, и на земельных участках жители так и не успели оформить право на свои дома».

Для местных самострой и «несоблюдение градостроительных норм при строительстве» привычная норма. «Да здесь у половины города «документы не в порядке», — усмехается Магомед. — Вон видите тот многоэтажный дом? Вот он точно без документов. Здесь половина этих [жилых] высотных домов без документов, формально они еще не сданы».

На вопрос о том, почему мало кто проходит процедуру сдачи дома как положено, Магомед предлагает попробовать сделать это самостоятельно. «Это очень сложная бюрократическая процедура и очень затратная. Все стоит больших денег», — говорит он. «Раньше если какой-то большой застройщик начинал строить, то у него сколько-то этажей забирали чиновники за то, чтобы он смог построить. Если ты заплатил, можешь делать что хочешь. По крайней мере, так было раньше, сейчас — не знаю», — признается он.

Махачкалинец Рустам на вопрос о самострое только пожимает плечами: «Здесь знаете сколько многоэтажек под снос, потому что незаконно построены? Почти все здесь такие». Его не удивляет, что огромные дома строятся без документов и ни у кого это не вызывает вопросов: «Везде деньги дают. Из незаконного становится законным».

«Сначала сами же дали разрешение, люди деньги вложили, кто-то по 5-6 млн потратил, а теперь говорят — незаконно. Здесь целые жилые комплексы есть такие, — возмущается Якуб. — Теперь говорят — под снос. И эти дома стоят, ничего с ними не происходит. Люди и заселиться не могут, и без денег остались».

По словам местных жителей, дома в овраге стоят уже не менее 10-15 лет. Амина, живущая неподалеку, поначалу высказывает непопулярное мнение о том, что разрешение на строительство у владельцев наверняка было. «Вряд ли бы они пришли и просто начали сами строить, без документов, без разрешения. Об этом бы сразу узнали», — делает она вывод. «А куда смотрел архитектор, город, участковый? Жизнь же идет, люди же живут. Это же не один дом», — возмущается она.

Как легализуют самострой
6 апреля, на следующий день после потопа рядом с улицей Айвазовского Меликов сообщил, что поручил провести «глубокую проверку» самостроя. «Нужно выяснить, кто давал разрешение на строительство этих домов и кто давал разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, построенных на месте участков под индивидуальные жилые постройки», — заявил он.

Через четыре дня, 10 апреля, на внеочередном заседании квалификационной коллегии судей Дагестана рассмотрели вопрос о прекращении полномочий трех судей Советского районного суда Махачкалы Патимат Махатиловой, Мурада Гюльмагомедова и Мадины Омаровой. Судьи уйдут в отставку 30 апреля.

Первой заявление об отставке подала Махатилова. В 2013 году она приняла решение, узаконившее самовольное строительство одного из четырех шестиэтажных домов, стоящих на краю оврага и в данный момент расселенных из-за подмытого фундамента. Информация об этом содержится в картотеке суда. В решении говорится, что истец обратился в суд с иском о признании права собственности на построенный им дом на участке, предоставленный ему решением главы администрации. Он утверждал, что дом построен по всем нормам и не нарушает права других лиц. Судья Махатилова иск удовлетворила.

Введение многоквартирных домов в оборот через суд в течение многих лет в Дагестане было стандартным способом узаконить самовольное строительство, говорит юрист, специализирующийся на земельных и строительных спорах, активист общественного движения «ГородНаш» Арсен Магомедов. Дома должны вводиться в эксплуатацию через получение разрешения на строительство и государственный строительный надзор на протяжении всей стройки, по итогам которого власти выдают разрешение на ввод в эксплуатацию. Но в исключительных случаях закон разрешает узаконить уже построенный дом через суд, который должен назначить строительную судебную экспертизу. «В Дагестане, в частности, в Махачкале, такие суды стали не исключительным методом, а стандартным. Через него проходило большинство домов», — знает юрист.

По словам Магомедова, как правило, собственность на землю у застройщика была, но разрешения на строительство не было. «В процессе строительства платились деньги контролирующим структурам, чтобы они закрывали на это глаза, а когда стройка заканчивалась, застройщик шел в суд», — поясняет он. По его оценкам, таким образом вводились в эксплуатацию от 75 до 90% многоквартирных домов.

В суде на качество построенного дома обращали мало внимания, продолжает Магомедов. По его наблюдениям, в разные годы требования к предоставляемым документам было разное: в начале 2010-х годов он видел решения судов, которые выносились без каких-либо экспертиз, потом стало достаточно справки архитектора города о том, что дом построен правильно, начиная с 2014-2015 годов начали требовать результаты экспертизы, но до 2023 года их мог проводить кто угодно. «Зачастую эти экспертизы были очень низкого качества, условно, бетон проверили — бетон крепкий. Всё», — говорит Магомедов. С 2023 года экспертизы разрешили проводить только государственным лабораториям.

Юрист подчеркивает, что такая практика ввода многоквартирных домов в эксплуатацию активно тиражировалась в 2010-е годы. Новые дома по такой схеме уже не вводятся, но то, что было в то время возведено без должного надзора, продолжает стоять.

С вводом в эксплуатацию самовольно построенных частных домов еще проще, продолжает юрист: «Там, по большому счету, даже не требуется решение суда. Потому что есть закон о дачной амнистии и в нем есть норма о том, что если человек на своем земельном участке под ИЖС (индивидуальное жилое строительство) построил дом, то регистрация права собственности осуществляется без разрешения на ввод в эксплуатацию, без решения суда, просто по факту декларации или технического плана».

«Он не понимает, что сделал не так, если участковому дал, из администрации пришли — дал»
По установленной законом процедуре в Дагестане практически никто не строит, говорит Магомедов, — это почти невозможно. «У нас было дело, когда человек строил частный дом, он пошел за согласованием, ему отказали, он исправил что-то, ему опять отказали. Мы вели это дело полтора года, через несколько кругов судов прошли. Все-таки через суд заставили. И это стандарт», — разводит руками юрист.

Часто с точки зрения дагестанцев самовольная застройка не является незаконной, объясняет председатель научно-технического совета Ассоциации СРО «Северо-Кавказское сообщество проектных организации» Мурат Шираев: «В Дагестане есть слово «хукумат» которое означает «государство» в значении власти. И для человека здесь хукумат — это любой представитель власти. И он не понимает, что он сделал не так, если участковому дал, из администрации пришли — дал. Он считает, что он договорился с государством, получил разрешение. Значит все, можно строить».

Мурат Шираев отмечает, что незаконное строительство не ограничивается многоквартирными и частными домами. Так строились рынки, торговые центры, многократно достраиваемые этажами и пристройками, самовольно построенные инженерные сети. Если все это учесть, то количество незаконных объектов превысит несколько тысяч, уверен он.

Но самовольную застройку нельзя считать основной причиной недавних разрушений во время наводнения, уверен председатель научно-технического совета ассоциации. Главную проблему он видит в том, что называет неформальной урбанизацией. Шираев обращает внимание на то, что за последние 35 лет площадь застройки Махачкалы увеличилась в 11 раз. «Это привело к жесточайшему дефициту земли для развития города, а также к проблемам транспортной, социальной и инженерной инфраструктур, включая ливневую канализацию», — объясняет он.

Местные жители жалуются, что из-за плотной застройки в Махачкале «исчез воздух». Застройка очень плотная, не выдерживаются расстояния между домами, не оставляют проездов для скорой, пожарной, рассказывает жительница города Патимат. В этот момент она гуляет с внуками на детской площадке, со всех сторон зажатой многоэтажками.

Проблема характерна не только для столицы республики, самовольно возводятся не только здания, но и целые села, подчеркивает эксперт. «У нас возникают села, которые нигде не зарегистрированы, такого нигде нет в России. По разным оценкам их около 300», — говорит он.

Бороться с нелегальным строительством частных домов сложно — строительство без документов позволяет сэкономить около 30% от стоимости, подчеркивает он. Кроме того, если легальный рынок не предлагает жилье по доступным ценам и есть возможность обойти рыночные механизмы, то такие неформальные практики будут неизбежно развиваться, уверен Шираев.

При этом эксперт отмечает, в последние пять-семь лет процесс самовольного строительства практически прекратился. Теперь необходимо реализовать комплексную программу по изменению городской инфраструктуры, включая изменение вертикальной планировки, углубление и изменение русел рек. Некоторые программы реализуются, но темпы и объемы надо нарастить, уверен Шираев.

https://www.rbc.ru/society/12/04/2026/69d93...om=main_lines_2