Налоги в США , усреднённые
Содержание недвижимости
Средние ежемесячные расходы на жилье в Калифорнии составляют 600 долл., во Флориде — 520, в штате Нью-Йорк — 560, в Техасе — 700. Например, содержание кооперативной квартиры на Манхэттене стоимостью 13 млн долл. обходится примерно в 13 тыс. долл. в месяц. Владельцы дома с двумя спальнями во Флориде тратят примерно 500 долл. в месяц.
Налоги на недвижимость
Налог на недвижимость (Property Tax) в США оплачивается в окружном суде раз в год. Ставка — в среднем около 1 % от стоимости объекта, но сумма налога варьируется в зависимости от штата. Например, собственники Калифорнии платят в среднем 2 839 долл. в год на человека.
2013 года повышены максимальные ставки налога на прирост капитала (Capital Gain Rate) — с 15 до 20 %, а также налогов на наследство и дарение (Estate Tax, Gift Tax) — с 35 до 40 %.
Коммунальные расходы
Для дома с тремя спальнями, двумя ванными комнатами и двумя гаражами ежемесячные расходы на водоснабжение составляют 100–150 долл., такая же сумма расходуется и на электричество, а газоснабжение обходится в 100–250 долл.
Зимой на отопление природным газом уходит в среднем около 680 долл., пропаном — 1 700, электричеством — 900. Расходы на кондиционирование составляют около 370 долл. в год.
Стрижка газонов обходится примерно в 80 долл., вынос мусора — в 35–40 долл. в месяц.
Сборы товарищества собственников жилья (Homeowners association fees) составляют 200–400 долл. в месяц. Чем выше класс жилья, и чем больше удобств в доме (бассейн, тренажерный зал и т. п.), тем выше такие сборы.
В Нью-Йорке электричество обходится в среднем в 75 долл. в месяц, телевидение — в 116, Интернет — в 45, стационарный телефон — в 20–25.
Страховка
Можно оформить страховку от стихийных бедствий. На нее расходуется от 1 до 5 % в год от стоимости объекта. Это зависит от многих факторов: есть ли угроза затопления, является ли район торнадоопасным и т. д. Страховка на случай пожара стоит 350 долл. в год, а страховка сантехники, электропроводки и кондиционирования — 325 долл. Максимум на страхование уходит до 1 000 долл. в год.
Другое
Средняя американская семья тратит 125 долл. в месяц или 1 500 в год на покупку мебели, бытовых приборов, посуды и прочих вещей для дома. На ремонт может уходить до 2 000 долл. в год. Услуги уборщицы обходятся в 75–175 долл. в месяц. Очистка дома от вредителей стоит от 250 до 1 200 долл.
Процедура покупки и оформления недвижимости в США
25 февраля 2014
Покупка недвижимости в США занимает 30–45 дней. Сам процесс состоит из нескольких этапов.
1. Предоставление документа о подтверждении средств. Покупатель предоставляет агенту документ о подтверждении средств (Proof of Funds). Сумма в этом документе должна покрывать стоимость недвижимости. Если «Proof of Funds» не предоставлен, доверие к такому покупателю резко упадет.
2. Поиск недвижимости. Покупатель обсуждает все детали со своим агентом, и тот начинает искать недвижимость под запрос клиента: определяет район, вникает в общие тенденции развития рынка и его перспективы, а также выясняет вопросы налогообложения, транспортного сообщения, наличия инфраструктуры, парков, зон отдыха и прочего. Покупатель и агент выбирают объект и договариваются о цене.
3. Предложение о покупке. Когда объект уже выбран, покупатель делает продавцу предложение о покупке (offer) либо устно, либо письменно — в виде типового документа.
4. Внесение гарантийного депозита. Когда предложение принято, агент продавца открывает счет «эскроу» (счет третьего лица для хранения средств одной из сторон). В Калифорнии покупатель переводит на этот счет депозит в размере 3 % от цены объекта в течение трех дней после принятия предложения о покупке, в Нью-Йорке — в размере 10–20 % в течение 5–10 дней. Внесение депозита гарантирует обоюдную ответственность сторон в сделке. Нужно заранее оговаривать условия, на которых покупатель может отказаться от сделки и вернуть депозит.
5. Получение займа в банке (если требуется). Банк заказывает оценку объекта у специализирующихся на этом компаний. Заемщик предоставляет все необходимые документы и получает согласие банка. Если покупается квартира, то банк требует информацию о финансовой состоятельности многоквартирного дома, величине страхового покрытия и возможных судебных процессах, направленных против собственников. Кредитор может потребовать заново замерить участок, что справедливо, как для частных, так и для многоквартирных домов.
6. Проверка юридической чистоты. Подобная процедура (Title Search) проводится специальными компаниями (Title Company) по заказу адвоката покупателя. Если поиск выявил аресты, запреты или иные проблемы, то продавцу отводится определенное время на их исправление. Если это невозможно, покупатель может отказаться от сделки и вернуть внесенный депозит. Покупателю рекомендуется купить одноразовую страховку (Title Insurance), чтобы защититься от возможных проблем в будущем.
Во многих районах штата Нью-Йорк инспекцию объекта необходимо провести до окончательного подписания контракта, а в Нью-Джерси, например, инспекция проводится сразу после подписания такового. По результатам инспекции можно потребовать устранить недостатки, понизить цену или предоставить компенсацию в виде кредита на момент закрытия сделки. Если договоренность не будут достигнута, у покупателя в Нью-Джерси есть право отказаться от совершения сделки без какого-либо штрафа, а в штате Нью-Йорк даже не будет заключен контракт. В Калифорнии, если во время инспекции были обнаружены какие-либо не устраивающие покупателя недостатки, контракт может быть аннулирован, а депозит возвращен. Покупатель также может попросить продавца устранить некоторые неполадки или сделать скидку.
У покупателя есть 10 дней для того, проведения всех проверок и инспекций. Если все в порядке, то стороны переходят к следующим этапам.
7. Получение разрешения кондоминиума или кооператива (если требуется). В процессе покупки в многоквартирных домах в Нью-Йорке покупатель обязательно должен получить одобрение совета (Board Approval) кондоминиума или кооператива. В кондоминиумах Нью-Джерси подобное одобрение не требуется, но в кооперативах проходить эту процедуру придется. Покупателю нужно предоставить личную и финансовую информацию, рекомендательные письма и т. д. К подобной процедуре покупателям придется подготовиться заранее, иначе она может значительно затянуть заключение сделки. Одобрение совета кооператива — это строгая процедура, которая включает в себя и личное собеседование. Более того, многие кооперативы попросту не принимают в члены нерезидентов США. Получить одобрение совета кондоминиума значительно проще.
8. Совершение сделки. За день до заключения сделки (Closing) либо в день ее проведения рекомендуется еще раз провести осмотр недвижимости на предмет ее состояния и освобождения. Далее заключается договор купли-продажи (Real Estate Purchase Contract). На момент подписания сделки полная сумма покупки должна быть перечислена на депозитный счет юриста покупателя. В случае покупки с ипотекой, кредитор так же перечисляет сумму займа на адвокатский счет. При подписании пакета документов по сделке, адвокат покупателя распределяет связанные с объектом и заключением сделки платежи.
9. Передача собственности. С подписанием передачи права собственности (Deed), как правило, происходит и передача ключей. Таким образом, чаще всего в момент продажи недвижимость уже полностью освобождена. После того, как в титульную компанию поступает оплата (или документы о предоставлении кредита), покупатель получает документ на право собственности (Title Deed). Однако во многих штатах право собственности переходит к покупателю только после регистрации этого документа в окружном суде.
10. Въезд в новое жилье. В случае с частным домом процесс этот довольно прост, однако при покупке квартир нужно учитывать следующее:
Как правило, от покупателя потребуется приобрести специальную страховку владельца квартиры (homeowner's insurance).
Может потребоваться совершить определенный платеж (move-in fee), состоящей часто из двух частей: security deposit — возвращаемый депозит, оплачиваемый на случай нанесения повреждений в момент переезда, и application fee — данная сумма не возвращается и взимается в счет регистрации нового владельца.
Многоквартирные дома часто взимают членские взносы с каждого нового владельца квартиры. Эти средства чаще всего отправляются в резервный либо ремонтный фонды (capital reserve / capital contribution). Суммы могут быть фиксированными или могут начисляться из расчета величины квартирной платы (maintenance fee). Этот платеж часто приходится вносить в момент закрытия сделки.
Нужно внимательно ознакомиться с распорядком дома в отношении въезда и выезда. Во многих домах перевозить вещи можно только в определенные часы и дни.
Не стоит забывать и о заключении договоров о коммунальных услугах.
Налоги и сборы
За регистрацию недвижимости покупатель платит 0,2–0,5 % от стоимости объекта.
Услуги агентов недвижимости оплачивает продавец — 5–6 % от суммы сделки. Агент покупателя не берет комиссию за свои услуги.
Каждая из сторон платит за услуги юриста, представляющего ее интересы. Размер оплаты зависит от штата и суммы сделки; как правило, он составляет 0,5–1 % от стоимости недвижимости. В некоторых случаях применяется почасовая оплата.
Счет «эскроу» платный. Стоимость открытия — чуть менее 1 % от стоимости покупки или около 1 000 долл. Расходы на него делятся пополам с продавцом.
Везде хорошо , где нас нет. Правда за морем телушка полушка да рубль перевоз .
часто в Чехии бываю , в центре Праги , Чехи не живут , дорого.
yaplakal.com