Вот что выдал на это ии.
Отличный практический вопрос. Чтобы максимально обезопасить сделку купли-продажи от оспаривания по ст. 177 ГК РФ, нужно действовать на опережение и документально фиксировать адекватность и добровольность действий продавца.
Вот пошаговая стратегия для покупателя (или для добросовестного продавца, чтобы потом его не обвинили в давлении).
---
1. Сбор документов и проверка продавца
· Паспорт и выписка из ЕГРН: Стандартно. Сверяем ФИО, фото, подпись. Убеждаемся, что продавец — это собственник.
· Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) — НЕ ДАЁТ 100% ГАРАНТИИ. Её часто просят, но она лишь подтверждает, что человек не состоит на учёте с тяжёлыми диагнозами (шизофрения, психозы). Она не гарантирует, что у него нет деменции, он не был в стрессе или под таблетками в день сделки. Тем не менее, запросить её стоит.
· Анализ жизненной ситуации: Задайте тактичные вопросы (или поручите риелтору). Почему продаёт? Куда переезжает? Если ответы: «после смерти жены», «лечусь от онкологии», «уезжаю в дом престарелых» — красный флаг. Это не запрет на сделку, но сигнал к усилению мер безопасности.
2. Фиксация адекватности на всех этапах (самое важное!)
Цель — создать неопровержимую доказательную базу, что продавец в ясном уме, всё понимает и действует добровольно.
· Видеосъёмка ключевых моментов:
· Первая встреча и осмотр квартиры. Фиксируем, как продавец адекватно отвечает на вопросы о квартире, коммуникациях, соседях.
· Переговоры о цене. Фиксируем, как торгуется, аргументирует свою цену.
· Подписание предварительного договора и самого договора купли-продажи (ДКП). КРИТИЧЕСКИ ВАЖНО. Запись должна быть чёткой, с видом на лица, и содержать ключевые вопросы:
1. Представиться: «Меня зовут Х, я покупаю у вас квартиру по адресу Y. Вы продавец Z?».
2. Вопрос о состоянии: «Вы себя хорошо чувствуете? Вы понимаете, что мы сегодня подписываем? Вы находитесь здесь по своей воле, без принуждения?».
3. Вопрос о сути сделки: «Вы подтверждаете, что продаёте свою квартиру по адресу Y за сумму N рублей, полученную в полном объёме (или по графику платежей)? Вы осознаёте, что после регистрации права перейдут ко мне, и вы должны будете освободить жильё?».
4. Вопрос о консультации: «Вы советовались с родственниками/юристом по поводу этой сделки? Вы согласны со всеми условиями договора?».
· Получение денег (расписка). Фиксируем момент передачи денег и подписания расписки. Продавец должен вслух подтвердить сумму и факт получения.
· Аудиозапись телефонных разговоров (с предупреждением о записи, если это требуется по закону) также может быть полезной.
3. Привлечение свидетелей и нотариуса
· Свидетели: На подписание ДКП и передачу денег пригласите 2-3 нейтральных свидетелей (не родственников ни одной из сторон, не риелтора). В идеале — людей с безупречной репутацией (коллега, друг, сослуживец). Их подписи ставятся на договоре рядом с подписями сторон, и они в случае спора будут вызваны в суд.
· Нотариальная сделка. Это самый сильный способ защиты. Нотариус:
· Обязан установить личность и дееспособность сторон.
· Проверит юридическую чистоту.
· Подробно объяснит сторонам суть и последствия сделки, задаст те же вопросы о понимании и добровольности.
· Зафиксирует адекватное состояние сторон в протоколе. Его показания в суде будут иметь очень высокий вес. Если продавец вёл себя странно, нотариус просто откажет в удостоверении сделки.
4. Грамотное оформление документов
· Расписка о получении денег. Должна быть максимально подробной: «Я, ФИО, паспортные данные, находясь в трезвом уме и твёрдой памяти, действуя добровольно, получил от ... всю сумму по ДКП от такой-то даты в размере ... рублей наличными (или на счёт такой-то) в полном объёме, претензий не имею.»
· Акт приёма-передачи квартиры. Подписывается после регистрации перехода права. В нём также стоит указать, что стороны претензий друг к другу не имеют, расчёты произведены в полном объёме.
5. Что делать, если продавец пожилой или в «группе риска»?
· Получить письменное согласие супруга/совладельцев. Это обязательно, но также снимает часть рисков.
· Запросить справку об отсутствии заболеваний, влияющих на память и понимание. Можно попросить продавца предоставить свежую справку от невролога или терапевта. Это не универсально, но полезно.
· Настоять на присутствии родственников продавца. Лучше, если его взрослый сын/дочь будут на сделке и тоже подпишутся как свидетели, что их родитель действовал осознанно. Можно даже оформить их доверенность на сопровождение сделки.
· Рассмотреть вариант с нотариальной доверенностью. Если продавец в возрасте, но хочет, чтобы сделкой занимался его родственник, пусть он оформит нотариальную доверенность с конкретными полномочиями. Это переведёт риски на родственника-представителя, а покупатель будет взаимодействовать с ним.
Краткий чек-лист для покупателя (как избежать проблем):
1. Видеофиксация всех ключевых этапов с прямыми вопросами о состоянии и понимании.
2. Нейтральные свидетели на подписании.
3. Нотариальное удостоверение — лучшая, но более дорогая страховка.
4. Анализ ситуации продавца (не продаёт ли он единственное жильё в стрессе?).
5. Рыночная цена. Сильно заниженная цена — главный аргумент для суда о непонимании продавцом смысла сделки.
6. Чистые документы: выписка из ЕГРН, паспорт, согласие супруга, справка из ПНД (по возможности).
Итог: Риск по ст. 177 нельзя свести к нулю, но его можно минимизировать до пренебрежимо малого, создав плотный документальный и видео-кокон вокруг сделки, который в суде докажет вашу добросовестность и адекватность продавца на момент подписания.
Размещено через приложение ЯПлакалъ
yaplakal.com