181
Много букв, но текст интересный. Автор рассказывает не только про дело Долиной, которое всем уже порядком надоело, но и про ПОХОЖИЕ случаи из своей собственной широкой практики сделок, произошедшие ранее. То есть вся эта дичь - это не нечто новое, но СИСТЕМНАЯ проблема на российском рынке недвижимости, явно требующая решения. Хотя история с Кудельман, даже с его точки зрения, аномально ненормальна.ОтсюдаВсе уже, конечно, в курсе, что историй про то, как пенсионеры продали своё жильё, взяли деньги от покупателей, а потом не хотят квартиру освобождать, судятся и выигрывают суды, оставляя людей без купленной квартиры и без денег, день ото дня становится всё больше…
Нет, на самом деле, если копнуть вглубь, то «казус До́линой» – вообще не новость. Аналогичные прецеденты имели место уже давно, и вообще это явление много более объёмно и распространяется на значительно большее число сделок, чем всем обычным наблюдателям-обывателям кажется. И по этому поводу мне тоже есть, что сказать, в том числе на основании собственного своего
богатого печального разнообразного опыта 😉
Итак, как уже было сказано выше, сама по себе ситуация, когда люди продают квартиры, а потом что-то там в её истории «коварное» выясняется или вдруг некие «пороки воли» продавца выявляются спустя несколько дней или даже по прошествии нескольких месяцев или лет, это вообще достаточно обыденная история, хотя каждая из них – это жесточайшее испытание «на выживание» для психики и кошелька покупателя. Так вот, поскольку всю свою жизнь я, так или иначе, работаю в сфере недвижимости, то неоднократно сам лично со всем этим сталкивался. В связи с этим, хочу отметить, что, несмотря на некоторую рутинность/банальность в общем, текущая ситуация на рынке российской «вторичной» недвижимости всё-таки изменилась – она стала вдруг неадекватно токсичной, но даже не столько в результате наличия некоторых отдельных юридических нюансов, позволивших набрать шокирующие масштабы явлению «обманутых бабок», сколько благодаря очевидной абсурдности происходящего, если понимать суть ситуации как с точки зрения обычного разума, так и с точки зрения закона, если следовать его букве и духу буквально, а не…
Впрочем, я немного забегаю немного вперёд, а для начала я хотел поделиться с вами своим личным реальным опытом. Итак, для затравки будет 3 моих личных абсолютно реальных случая, каждый из которых в своё время испортил мне немало крови 🤬 Ну, поехали…
Случай № 1Бабушка по доверенности от дочери, которая жила где-то в Европе (доверенность выдана местным нашим нотариусом перед её отъездом), продаёт квартиру – двушка в центре города. Сумма значительная, но по тем временам терпимая (дело было лет 20 назад примерно). В связи с фактом наличия доверенности, покупатели решили провести сделку у нотариуса – всё предельно достоверно: проверка документов, паспортов, воли сторон, передача суммы…
В итоге через неделю, как мы теперь привыкли (а в тот момент это был прям шок 😬 ), бабушка отказалась передавать ключи – переезд нескольких квартир в «цепочке» встал. Почему? Потому что деньги она, якобы, уже отправила дочери через банк переводом, а та ей потом, якобы, заявила, что продавать квартиру она передумала. Дальше, как тоже стало привычным теперь: иск о выселении от покупателей и встречный иск о расторжении сделки от продавца (эта же тётка опять по доверенности). Итог: сделку расторгли, бабка должна вернуть деньги покупателям, но… Денег у неё нет и взять с неё нечего 😡 🤬
Как так?! Очень просто: дочь за день до сделки послала своей матери письмо с отменой доверенности (всё верно оформлено было; а по телефону она якобы дозвониться не смогла, чтобы свою мать предупредить). Таким образом, судом была установлена «воля собственника на отказ от продажи на момент сделки», следовательно полномочия у бабки отсутствовали – её подпись в договоре ничтожна. Возврат денег – отдельная история, которая суд не волнует…
К этой сделке мы имели косвенное отношение – продавали квартиру в начале «цепочки» (я тогда был риелтором), и покупали квартиру у людей, которые покупали вот эту самую квартиру, поэтому прям финальный финал я не знаю, и, возможно, деньги как-то когда-то вернули людям (моим клиентам квартиру освободили, пусть и со значительной задержкой), но в тот момент цены на квартиры росли на 50% в год примерно, поэтому, даже если деньги всё-таки вернули (что вообще не факт), то на эту сумму они потом только если гараж во дворе того дома купить смогли бы 😄 😂
История намбер туДело было так: земельный участок в собственности по 1/2 доли у двух моих знакомых, которые купили эту землю несколько лет назад и собирались там строиться, но в тот момент случился кризис конца «нулевых», поэтому они тогда решили отложить строительство на несколько лет. Некоторое время спустя одному из двух собственников понадобились деньги и он предложил мне половину своей доли. Моя проверка была банальной: первичный собственник оформил своё право по выписке из древней «похозяйственной книги», архивная выписка достоверная – то есть история собственности предельно простая. Арестов/обременений нет, прошло более 3-х лет – всё просто. Казалось бы…
Короче, спустя ещё некоторое время все втроём начинаем строиться и тут вдруг… прилетает иск о расторжении того первого договора купли-продажи. В чём суть? Тот первый собственник умер, у него один наследник – недееспособный сын, и вот от имени опекуна этого недееспособного приходит иск (в такой ситуации довольно элементарно восстанавливается срок для оспаривания). Какие основания для иска? Якобы в момент сделки продавец страдала массой разнообразных заболеваний, которые (в теории) могли ей позволить что-то там не понимать и/или не осознавать. В подобных делах назначается
посмертная судебная экспертиза, которая должна как бы «задним числом» определить «волевое» состояние умершего человека на момент сделки… Звучит абсурдно? Но такова наша правовая реальность. И так как мы понятия не имели о реальности и достаточности доказательств у истца (так-то у нас есть ещё такое понятие – «врачебная тайна», поэтому у постороннего человека при всём его желании
нет никакой возможности заранее проверить риски относительно здоровья второй стороны в договоре, а само по себе отсутствие учёта в ПНД (психо-неврологический диспансер) – это вообще не гарантия ни от чего, так как «порок воли» может вызвать масса заболеваний или психических «отклонений», и даже неких отдельных «ментальных состояний», и потому на учёте персонаж может вообще не стоять, и каким-либо образом все эти «отклонения» или «состояния» в обычной жизни могут вообще почти никак не проявляться (в конце концов, как говорят медики: нет здоровых людей – есть недообследованные). Так вот, мы все втроём максимально напряглись и…
Хотя там некоторое время шёл судебный процесс и я даже подавал встречный иск, но, если долго не размусоливать все эти подробности, то разрешилось тогда всё так: в итоге эти 2 моих знакомых как-то договорились с тем опекуном и всё утрясли без моего участия. Понятия не имею о том, что, возможно, у них реально «рыльце было в пушку» и что-то там они «химичили» (обманули как-то первого собственника и/или не всё ей выплатили), но во всей этой ситуации обращает на себя внимание другое: проблема вылезла буквально из ничего, и как-либо заранее предсказать её наличие у меня
не было никакой возможности. Проверить ментальное здоровье всех предыдущих собственников, в том числе давно уехавших куда-то и/или умерших – это абсолютно нереально. Вооот… 🤔
История намбер фри (максимально эпичная для меня лично)
Молодой парень (25 лет) продавал комнату. Это объект покупал тоже я сам, поэтому знаю данный казус досконально и всего хлебнул с избытком лично 😂
Итак, молодой перец решил продать комнату в бывшей общаге (коридорного типа). Цель продажи в момент сделки я даже не узнавал, поскольку комната недорогая и ни в какой момент времени ничто ничего плохого вообще не предвещало. Кроме того, надо понимать, что всё-таки пристрастные расспросы продавца не особенно уместны, если для них нет явных причин (с какого перепуга продавец будет перед вами отчитываться, да?!), а если есть какие-то сомнения и такого рода интерес уместен, то ответы продавца ни на грамм не гарантируют его честности (при возникновении любых сомнений, всё нужно дважды перепроверить; верить словам человека, если есть хоть какие-то сомнения – себя не уважать). Так или иначе, в данном случае всё казалось максимально простым и понятным: дешёвая комната, чувак – первый собственник (приватизация), один прописан, других зарегистрированных нет и не было. Зачем он её продаёт и что-то с этими деньгами делает – мне всё это без разницы…
(прим.: нет, ну правда, до текущего момента не было никакого смысла слушать рассказы продавцов о причинах продажи. Более того, и сейчас никакого особого смысла в этом нет, так как все «обманутые бабки» рассказывают вполне правдоподобные версии 😄 )
Но в данном случае, кстати, «первый звонок» прозвучал буквально сразу после сделки: когда в процессе пересчёта денег и параллельной «светской беседы» продавец узнал, что я намерен эту комнату сдавать, он неожиданно предложил мне… её у меня арендовать – и вот тут я уже напрягся и стал его расспрашивать. Выяснилось, что чувак решил деньги куда-то «вложить», пока что-нибудь снимать, и потом, чуть позже, купить себе на прибыль уже нормальную квартиру… Нет, на самом деле, это совершенно адекватная схема, в которой вообще ничего криминального не предполагается (с моей точки зрения
тогда). Да, в такой ситуации есть риск все деньги просрать, но это типичный предпринимательский риск.
Его лично риск, который вообще меня не касается. Я сам неоднократно и закладывал в залог (в ипотеку), и продавал свою недвижимость с целью пополнить оборотные средства – это абсолютно нормально… Казалось бы. Но тогда не было бы этой истории здесь, верно? 😆 😂 Короче, ситуация меня слегка насторожила, но вообще никак не напрягла. Да и дело было уже сделано – сделка прошла. Впрочем, если я заранее знал бы мотивы продавца, то, скорее всего, это тоже никак не повлияло бы моё решение (в то время только посмеялись бы о делах типа теперешних «обманутых бабок»).
Короче, когда через год у меня забеременела жена и мы решили купить себе собственную жилплощадь (до этого момента снимали квартиру, пока деньги все «работали» в разнообразных проектах), для чего в том числе решили продать эту комнату, то,
в рамках привычного теперь сценария, этот супер-перец отказался выселяться, а в момент «беседы» об этом на меня буквально толпой вдруг напали его родственники, которые, как оказалось, жили где-то там рядом 😬 😡
В итоге на меня возбудили уголовное дело по статье 116 УК РФ (побои) и пытались прицепить к уголовному делу по статье 159 УК РФ (мошенничество). Ну и, в совокупности, я получил 3 года бесконечных судов. Ещё раз: 3 года судов!!!
В чём была суть прикола? Этот молодой долбоёб встретил некоего персонажа, который пообещал ему сказочные прибыли в рамках невероятного «совместного предприятия». Как потом выяснилось, чувак планировал настолько обогатиться в результате своей «предпринимательской деятельности», что рассчитывал в течение самого ближайшего времени купить себе аж 3-хкомнтаную квартиру… Здесь можно было бы порассуждать относительно природы настолько прибыльного «бизнеса», но это уже не относится к теме данного повествования. Так или иначе, этот предприимчивый «друг», обещавший Светлое Будущее в общем и космические темпы обогащения в частности, активно подключился к процессу продажи комнаты, в том числе дал объявление о продаже, по которому позвонил я, что, в целом, и дало потом повод продавцу и следствию пытаться обвинить меня в сговоре с «другом» продавца 🤦 😂 В итоге, после сделки, продавец отдал деньги этому своему «бизнес-партнёру» и… Дальше вот не ясно: либо его там где-то тоже кто-то кинул («гениальный» план не сработал), либо с самого начала его схема была предельно банальна – просто взять деньги от продажи и свалить в закат… Короче, «друг» пропал вместе с деньгами.
И всё это очень печально, конечно, но при чём здесь я, да?
Итак, подаю иск в суд о выселении (пытаться самому силой выселить кого-то – это прямой путь к уголовке по статье 330 УК РФ (самоуправство), если кто не знал). У меня есть: договор купли-продажи, расписка, свидетели сделки, договор аренды, его платежи по аренде (ежемесячные расписки), записи разговоров с продавцом обо всём вышесказанном (сделал на предпоследней встрече, когда появились опасения об осложнениях – у него не было денег даже для оплаты моей копеечной комнаты). Мне казалось – всё предельно очевидно.
С другой стороны, продавец подаёт встречный иск – о расторжении сделки на основании статьи 178 ГК РФ (недействительность сделки, совершённой под влиянием существенного заблуждения), в ходе которой утверждал, что не пописывал расписки о получении денег и вообще все его обманули (было проведено 2 экспертизы, в которых доводы продавца не нашли подтверждения). Новый иск от продавца – о расторжении сделки на основании статьи 179 ГК РФ (недействительность сделки, совершённой под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств), в ходе который ещё 2 экспертизы провели… Потом он ещё пытался признать сам себя недееспособным, но это дело прям быстро заглохло… Потом ещё что-то мутил – я уже плохо помню теперь все подробности… При этом, надо понимать, что мой иск о выселении этого утырка сразу приостановили до окончания разбирательств по всем делам, которые он постоянно генерировал.
Да, в процессе выяснилось, что у парня (продавца) с детства было внутричерепное давление (родовая травма какая-то) и домашнее школьное обучение. Но, казалось бы, причём здесь внутричерепное давление и сделка по купле-продажи, да? Но суд готов рассматривать любые доводы, именно поэтому теперь бабки ссылаются на «помутнения», возникшие не только под влиянием неких «мошенников», но и вызванные климаксом или высокой температурой от гриппа/простуды. Оценку всем этим «доводам» дадут только эксперты в специальном учреждении, и суд будет руководствоваться
только этим заключением, при вынесении своего решения. А эксперты эти – крайне осторожные типы, которым нравится их место работы, и они прекрасно понимают всю аморфность и условность в сфере психологии…
В моём случае эксперты отметили некую «внушаемость» персонажа, но дефектов дееспособности не обнаружили. Кстати, несмотря на несколько проведённых экспертиз, там так и не случилось однозначного финального
медицинского вывода, так как в итоге всё само собой разрешилось просто потому, что продавец этот сам отказался от продолжения исследования. То есть по факту: врачи не горели желанием делать однозначные выводы, но, видимо, просто вынудили его добровольно отказаться от пребывания в стационаре (буквально – в «дурке»), и уже исходя из этого суд, в итоге, сделал свои выводы (отказ от исследования доводов защиты, как признание их несостоятельности – часть 3 статьи 79 ГПК РФ).
Вся эта судебная эпопея, в целом, протянулась 2 года и потом ещё 1 год шло выселение. Так долго, потому что судебные приставы очковали принудительно выселять (вселение/выселение у нас происходит исключительно по личному решению Главного пристава субъекта), а продавец и его родственники, которые экстренно туда толпой вселились, обжаловали буквально каждую бумажку приставов, и пока шло судебное рассмотрение их жалоб, исполнительное производство приостанавливалось…
Да, тут попутно выяснилось, что продавец этот имел
2 юридических образования (заочно колледж и потом «вышка»), но это знание уже никак не могло повлиять на ситуацию. Насколько я понимаю, в начале всей этой эпопеи горе-юрист своим родственникам рассказал, что его «кинули» и что я как-то в этом замешан, именно поэтому они настолько радикально агрессивно на меня нападали, когда я пытался просто зайти в свою же, купленную комнату (у них там ещё какие-то связи в СМИ обнаружились и они умудрились запилить целых 2 ролика в местных новостях – давили по всем фронтам). Позже, когда все «истории» продавца стали буквально на глазах рассыпаться, они сменили тактику и стали давить на жалость: «У вас деньги есть, а у него это единственное жильё. Давайте, мы вам деньги вернём. Правда, мы не знаем как и когда…» (всё-таки, несмотря на гиперактивность, это реально и явно стеснённая в средствах семья), но к тому времени мне уже вообще никого из них не было жалко от слова совсем, и потому предложение о необходимости подарить им крупную сумму денег выглядело не столько нагло, сколько тупо и нелепо. С какого хрена?! Впрочем, там вся эта история одновременно – предельно тупая и бесяче-эпичная была... 😆 В конце концов они просто стали принципиально тянуть время, постоянно откладывая судебные заседания и подавая жалобы во все инстанции по любым из пальца высосанным поводам – наше процессуальное законодательство даёт такую возможность всем желающим…
В итоге, вся эта история стоила мне некоторого количества денег, миллиардов нервных клеток и огромного количества потраченного времени. Как я потом подсчитал, в совокупности было более 100(!!!) судебных заседаний по рассмотрению всей этой лабуды 😂 В том числе было проведено 9(!) судебных экспертиз, 3 из которых в рамках уголовных дел…
Да, кстати, хотя к мошенничеству им так и не получилось меня приплести (хотя и мошенничества там и не было, по сути, так как всё было тоже в рамках чисто гражданских правоотношений – он отдал деньги своему «другу», тот их ему не вернул; для факта мошенничества нужно доказать, что изначально никто ему ничего возвращать и не планировал, а доказать такое не так-то просто, как кажется, на самом деле), а вот уголовка по «побоям» реально дошла до суда, так как семья дебила настаивала на этом, а по смыслу статьи 116 УК РФ к побоям относится в том числе и испытывание потерпевшим
ощущения боли, без каких-либо следов на коже, поэтому, при желании, обвинить можно вообще любого (имейте в виду, если что 😆 ). Короче, случился реальный судебный процесс по «побоям», который довольно долго и эпично шёл (с экспертизами и допросами толп свидетелей), в результате чего по двум эпизодам я был полностью оправдан (я 2 раза пытался зайти в свою собственную комнату и меня силой туда не пускали – пришлось прорываться 🤬 ), чем, наверное, заметно разбавил статистику тотальных обвинительных приговоров по уголовным делам в наших российских судах (в среднем – 0,2%, вы знали об этом?).
Так вот, если перейти к морали данной истории: хотя изначально, по сути, ничего критичного в ситуации не было и, казалось, дело было предельно простым и не было никаких предпосылок для настолько эпичных судебных последствий, тем не менее они случились, и суть здесь в том, что если кто-то возжелает с вами судиться, то, при наличии минимальных мозгов и ресурсов, он сможет это сделать, и сутяжничать будет годами – никакой реальной защиты от такого форс-мажора нет…
Перепродал комнату со значительной выгодой (спустя 4 года цены выросли в 2 раза), но прибыль явно не стоила потраченных усилий, и если бы я заранее знал, что всё вот так обернётся, то – вы не поверите – мне проще было бы реально плюнуть на всё и забыть эту сраную комнату, как страшный сон. Но ни при каком раскладе я не мог предположить в начале, что всё вот так обернётся…
Здесь мне могут возразить: надо было проверить то, надо проверить сё, надо было узнать это… Я очень много лет занимаюсь недвижимостью, в том числе лично неоднократно сталкивался с настоящими мошенниками, видел кучу вариантов разного обмана, и я могу вас уверить: если у участников сделки есть цель обмануть – это почти обязательно произойдёт. Практика показывает, что обманывают все: покупатели относительно своей возможности купить (говорят, что готовы к сделке и у них наличка, например, а потом выясняется в самый последний момент, что всё совсем не так в реальности 😄 или они одновременно параллельно ждут второй вариант, а вам голову морочат «на всякий случай»); продавцы регулярно намеренно вводят в заблуждение про свои документы, про состояние объекта, про соседей, про желание и готовность других собственников продавать; риелторы обманывают своих клиентов и друг друга – в итоге, иногда, все обманывают всех 😂 В реальности можно только МИНИМИЗИРОВАТЬ возможность обмана, при условии, что вы максимально готовы к сделке с юридической точки зрения и готовы увидеть и отсечь ОЧЕВИДНЫЕ варианты обмана и/или ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ проблем (то есть рядом имеется компетентное доверенное лицо). Если же структура «схемы» чуть более глубокая (какие-то выписанные люди до приватизации (и «повисшие в воздухе»), «случайно забытые» наследники при оформлении наследства, обманутые разными способами родственники), то, зачастую, даже при тщательной проверке обман нельзя увидеть либо нет возможности найти документы, которые достоверно и исчерпывающе снимали бы ВСЕ сомнения. Поэтому во многих случаях, если цепляться ко всем возможным деталям относительно документов по сделке, то тогда вообще почти ничего нельзя купить (в том числе и «первички» это касается, кстати). В итоге на практике специалисты оценивают ВЕРОЯТНОСТЬ наступления тех или иных проблем и перспективы разрешения этих потенциальных форс-мажоров. Вооот…Короче, так или иначе, практика показала, что ДО настоящего времени основными причинами для оспаривания сделок были некие межродственные разборки либо кто-то как-то начинал вдруг хитрить, чтобы обмануть – то есть это были примеры, в основном, некоего «бытового» мошенничества, когда обычные люди «вдруг» видели вариант для незаконного обогащения и пытались воспользоваться им, чаще всего обманывая друг друга, а потом покупатель приплетался туда постфактум, и шанс что-то доказать и/или вернуть потом всё-таки сохранялся – была надежда и оставались варианты. Теперь же обман приобрёл «индустриальный» масштаб и главной безальтернативной жертвой вдруг стал именно покупатель, причём без какой-либо возможности заранее рассмотреть подвох и без шансов что-то вернуть в обозримом будущем, и эта ситуация в корне всё поменяла.
Что нужно понимать при сделке с недвижимостью на «вторичке» в текущих реалиях?Во-первых, справки из ПНД не дают никаких гарантий, поскольку суд потом разбирает состояние разума человека в момент сделки, а оснований для «пороков воли» может быть бесчисленное множество – от «зомбирования мошенниками» до пухлой медицинской карточки с перечислением разнообразных болезней, что может позволить даже спустя несколько лет судиться с покупателем. И никакие «оговорки» в тексте договора никак от этого не спасают (типа: понимаю, осознаю, подтверждаю свою дееспособность, не страдаю заболеваниями препятствующими осознать суть договора, не нахожусь под давлением или в ситуации вынуждающей совершить крайне невыгодную сделку, не участвую «в спецоперации» и всё такое прочее подобное).
Во-вторых, совершение сделки в присутствии нотариуса, который как бы даже – такой вот очередной парадокс! – свидетельствует «наличие воли» и устанавливает «дееспособность» сторон, также не даёт никаких гарантий, так как нотариус, в рамках нашей правовой реальности, он вообще не психолог и не обладает «специальными познаниями», поэтому официальная формулировка как бы есть и есть как будто «официальный» статус документа, но по сути всё это почти ничего не значит, и поэтому даже нотариальные сделки легко расторгаются, при желании… (прим.: да, у нотариуса должна быть застрахована его профессиональная деятельность, но это отдельный судебный процесс, так как вряд ли кто-то добровольно захочет эту страховку выплачивать).
В-третьих, покупка недвижимости в ипотеку
вообще не даёт никаких дополнительных гарантий, потому что (этот факт многие как будто отказываются понимать) банк проверяет документы даже более поверхностно, чем специалисты РосРеестра (где к вопросу регистрации подходят максимально формально), а возможное расторжение сделки не является основанием для отмены ипотечного кредита – его платить в любом случае придётся (прим.: даже более того: если объект залога будет изъят, то это может стать основанием для банка требовать полного незамедлительного погашения кредита во всём его объёме либо предоставить в залог другой объект – квартиру родственников, например; ждать какой-либо помощи от банка во время гипотетического суда – бесполезно).
В-четвёртых, если рассматривать текущие примеры, когда продавцы продают квартиры, а потом отдают деньги… якобы кому-то, находясь под воздействием некоего «обмана», то от такой схемы вообще нет никакой защиты. Вообще. Никакой. Ноль защиты и никаких вариантов предотвратить или предсказать. Именно в этом и заключается эпичная нелепость сложившейся ситуации 😡 🤬
Понимаете, в чём суть текущего правового казуса?По нашему законодательству «добросовестность сторон гражданского оборота предполагается». То есть покупатели, со своей стороны, должны доказать свою «добросовестность», что, в большинстве случаев, и происходит: люди все документы проверили; всё спросили; подстраховались со всех сторон, с каких смогли; оплатили всё в полном объёме, согласно договорённости… С другой стороны, появилась категория продавцов, которые, получается, буквально намеренно вводят всех вокруг в заблуждение. Понимаете? Они
специально всех вокруг обманывают…
В чём суть правового «казуса Долиной»? В том, что, если доходит до судебного разбирательства, суду требуется установить «волю» продавца: хотел он продавать или нет? «Обманутые бабки» же (условно объединим все категории «обманутых продавцов» данным термином, хотя там вообще не только пожилые женщины сейчас, и даже коллективные случаи идиотизма имеют место), так вот, «обманутые бабки» эти продавать как бы не хотят, но, путём продажи, «прячут деньги от злоумышленников» либо «участвуют в спецоперациях». С моей точки зрения, описание мотива их действий само по себе дебильно, а не осознавать злейший тупизм ситуации в течение длительного времени и вводить всех вокруг в заблуждение, в том числе скрывая происходящее от друзей и родственников – это тупизм в десятой какой-то степени. И не придумано никакого механизма гипноза для этого. Поверить в подобную чушь только умственный инвалид может… Но, послушайте, если во всём прочем человек адекватен, а сохранить и здраво распорядиться своим имуществом не может, то чьи это проблемы, в конце концов? Пусть государство выделяет таким комнату в социальном жилье, раз они не способны сами о себе заботиться. Разве не так нужно поступать? За что НАКАЗЫВАЮТ нормальных людей, которые при всём желании не могут предугадать «помутнение рассудка» у таких персонажей?..
Ну, окей, давайте посмотрим на всю эту ситуацию ещё с одной стороны, и допустим, что все они действуют под влиянием настоящего заблуждения (что не факт без соответствующих доказательств), но тогда возникает всё-таки 2 логичные вопроса, требующих ответа:
- во-первых, какого хрена они настолько долго «заблуждаются», если это не клинические идиоты, сбежавшие из психушки? (а надо понимать, что продажа недвижимости – это явно не одного дня процесс, тем более по нынешним временам)
- во-вторых, какого хрена они НАСТОЛЬКО АКТИВНО ПОДЫГРЫВАЮТ мошенникам, и дурят всех вокруг??!!!И тут, мне кажется, пора бы уже, определиться (либо крестик снять, либо трусы надеть, как говорится):
- либо люди, которые продали свои квартиры и отдали все деньги мошенникам, они – идиоты, и это медицинский диагноз, подтверждённый специалистами, и тогда их нужно ставить на соответствующий учёт и всё такое прочее, в том числе недвижимости касающееся;
- либо эти люди – дебилы, но не в медицинском понимании слова, а в бытовом, и тогда они должны нести соответствующую ответственность за своё дебильное поведение.
Потому что законом предполагается «добросовестность и разумность действий» участников гражданского оборота, что в числе прочего подразумевает, что собственники имущества должны «надлежащим образом» заботиться о нём и его сохранности, и в том числе осуществлять свои действия, в части распоряжения своим имуществом и/или контролю за ним, с должной степенью «разумной осмотрительности» – это как бы прямо вытекает из обязанности лиц, не лишённых и не ограниченных в дееспособности, нести «бремя владения собственностью». Иначе можно продать квартиру, раздать деньги, отдать их кому-то или банально сжечь, а потом сказать, что он был кем-то «обманут», и потому сохраняет свою собственность, а вот те, кто ему свои деньги передал – должны пострадать, хотя они не знали и не могли знать и/или предполагать, что продавец настолько ёбнут… Так ведь?
Ну и в конце концов, у нас же есть ещё принцип «баланса интересов», который суды должны соблюдать! То есть в описываемых ситуациях:
1). с одной стороны – люди, которые добросовестно с должной степень осмотрительности всё проверили, и убеждённые, в том числе поведением и словами продавца, в его ответной «добросовестности», купили недвижимость;
2). а с другой стороны – люди, которые считают, что, обманывая всех вокруг, причём длительное время всех вокруг обманывая, они якобы участвуют в некоей «спецоперации»...Какая степень «разумности и осмотрительности» у этих «обманутых бабок»?! С моей точки зрения, вербовка для «участия в спецоперации» по телефону и потом длительное АКТИВНОЕ участие в действиях мошенников никак нельзя назвать «добросовестным поведением» собственника. Как вы считаете?
И вот в такой ситуации наши суды принимают решение… защищать именно таких вот долбоёбов! Как так?! Как, блять, так??!!
Окей, давайте, простой банальный пример: если вы халатно храните свою банковскую карточку и пароль к ней, то кто будет виноват, если их украдут и снимут деньги? Неужели банк?! А если вы сами введёте данные своих карточек на «фишинговом» сайте и мошенники, опять-таки, спишут с них ваши деньги, неужели банк будет в этом виноват и ему придётся вернуть вам ваши деньги? Так теперь получается?! Или это другое? 😂
Или так: а если (представим себе) эти «мошенники» внушили условному «потерпевшему», что в качестве «спецоперации» ему нужно подложить некий свёрток в некое место… и потом происходит теракт. Такой сценарий тоже снимает всякую ответственность с исполнителя??? Или нет никакой ответственности только в случае, если есть возможность отобрать квартиру у покупателя с ипотекой?!
Вы знаете, любая ситуация в апогее должна достигнуть степени очевидного абсурда, после чего неизбежно происходит откат к какому-то разумному обоснованному равновесному состоянию. В данном случае, по-моему, степень абсурда уже вполне себе достигнута. Иначе дальше остаётся только мужикам начать доказывать, что они женились, будучи «обманутыми», поэтому квартиру, купленную в браке, надо оставить ему, брак расторгнуть, а ребёнка, зачатого «по ошибке», не считать его и потому алименты с него не требовать… Впрочем, это уже совсем другая история, конечно 😄 😆 😂
P.S. А теперь в качестве вишенки на торте новость, которая потрясла воображение всех практикующих юристов в России: апелляционный и следом сразу кассационный суд в Москве, рассматривавшие прецедентное дело по квартире Ларисы Долиной, приняли решение, что квартира остаётся у «народной артистки», а деньги она возвращать покупателям не должна, так как в её случае «институт реституции» вдруг перестал работать. И теперь, получается, что мошенники обманули не Долину, а… покупателей её квартиры! Бля… 🤦 И покупатели свои деньги теперь должны трясти не с Кудельман (у которой есть, что взять), а с мифических каких-то мошенников…
Вы знаете, в своё время, столкнувшись на практике с нашей правоохранительной системой в общем и судебной властью в частности, я решил, что, несмотря на юридическое образование, этот путь не для меня… Прошло 15 лет, и заметно, что поменялось мало что 😂
Во всяком случае, тупая зажиточная мразь, которая несколько месяцев дурила людям голову, распродавая своё имущество, оказалась явно ВНЕ рамок справедливости… Как говорится: нах так жить?! 🤬
Вопрос: Это всё очень интересно, правда, но у меня есть личный шкурный такой вопрос: мы как раз планировали в ближайшее время купить квартиру, и никакая "льготная" ипотека нам не светит, поэтому единственный выбор остаётся — "вторичка", но как там что-то покупать сейчас? Какой будет у вас совет, как у специалиста?Слушайте, как я и сказал, никакого механизма, который ограждал бы нормального человека от попадания в подобную ситуацию — нет. Потому что все эти "обманутые бабки" врут настолько
достоверно, что сомнений ни у кого не возникает... Но есть пара вариантов для подстраховки:
1). требовать заранее выписаться и передать ключи при подписании договора купли-продажи. Это само по себе не является гарантией отсутствия проблем, но: во-первых, к вам хотя бы квартира перейдёт во владение; во-вторых будет шанс апеллировать к тому, что продавец всё прекрасно понимала, так как заранее выписалась и
фактически передала квартиру — это важный нюанс.
2). застраховать "титул" (риск утраты права собственности). Но здесь есть свои нюансы: во-первых, надо
тщательно читать договор, так как страховщики любят хитрить с текстами; во-вторых, скорее всего страховщики всё равно не захотят платить и это может стать отдельным дополнительным судебным процессом — это тоже надо понимать; в-третьих, на фоне текущей дичи, страховщики, которые и раньше не горели особым желанием страховать "титул", стали в принципе отказываться от данного вида страхования, но поискать можно, также банки при ипотеке стали предлагать отдельный продукт "комплексного страхования" (не буду рекламировать - гуглите сами).
3). всё-таки у нас появился институт компенсации от государства для "добросовестных покупателей", но как он на практике работает я пока вообще не знаю, и не знаю тех, кто лично сталкивался и что-то получил бы 😂 Но в любом случае — это будет муторно и долго.
Нормальных механизмов защиты нет
Вопрос: А какие проблемы могут быть у первички? По-моему, всё это и замучено изначально, и раздувается, только чтобы стимулировать продажи первчики, хотя цены на вторичку заметно ниже сейчас, что как бы намекает...Там может быть куча самостоятельных проблем.
Во-первых, всегда есть масса вопросов к подтверждению полномочий тех, кто подписывает договора со стороны продавцов. Особенно если имели место какие-либо переуступки. Проблем с этих чаще всего нет только по одной причине: пока всё нормально идёт у юрлица — всё хорошо и без проблем принимают. Если у фирмы появится желание хитрить в этой части — там есть масса способов для этого, которые хрен проверишь заранее.
Во-вторых, опять-таки — если имеются переуступки — требуется тщательно проверять факт взаиморасчётов по "цепочке". И опять-таки там хрен абсолютно достоверно всё проверишь, поэтому если есть все акты, то по умолчанию предполагается, что всё нормально... Хотя именно по этому поводу юрлица постоянно судятся в арбитраже 😂
Ну и в-третьих, нужно знать, что сейчас застройщики фактически не несут НИКАКОЙ ответственности за задержки строительства, так как там сейчас действует мораторий на взыскание издержек с застройщика за это — такая вот ещё поддержка от правительства 😁
yaplakal.com